O specyfice zarządzania nieruchomościami na Podhalu, wpływie warunków pogodowych na jakość inwestycji deweloperskich, a także dlaczego ten rynek jest niezwykle wymagający, a od Zakopanego niektórzy wolą trzymać się z daleka, opowiada Rafał Kwak, licencjonowany zarządca z Krakowa, właściciel firmy Melanitta Real Estates.
Zarządza pan nieruchomościami w Krakowie i na Podhalu. Ale właśnie Podhale wydaje mi się szczególnie interesujące, bo to specyficzny region. Jak pan tam zawodowo trafił?
Pochodzę z Nowego Targu, uważam się za górala, moi przodkowie też byli góralami. Tak, region jest specyficzny, a najprostszym dowodem na wyjątkowości jest halny. Jak tylko zaczyna wiać, zaczynają się telefony od właścicieli nieruchomości z różnymi sprawami do załatwienia, prośbami, pretensjami. To niesamowite, bo zawsze dzwonią te same osoby.
Czyli z tym halnym to ani mit, ani legenda?
Mamy to potwierdzone na podstawie wieloletniego doświadczenia. Zarządzam od 11 lat i zauważam wyraźny wpływ zmian pogody, zwłaszcza halnego, na nastroje mieszkańców.
Warunki pogodowe na Podhalu są trudne. Jak bardzo, poza telefonami od mieszkańcami, przekładają się na specyfikę zarządzania budynkami?
Kluczowym czynnikiem jest długość zimy. To szczególnie widać przy ofertowaniu usług zimowego utrzymania, jak odśnieżanie czy dbanie o tereny zewnętrzne. Firmy spoza regionu często nie doszacowują kosztów, bo nie zdają sobie sprawy, że zima potrafi tutaj trwać sześć, nawet siedem miesięcy. To oznacza nie tylko dłuższy czas pracy, ale i większe koszty – trzeba to dokładnie uwzględniać w planach gospodarczych i umowach z firmami zewnętrznymi. To nie Kraków, gdzie zima trwa cztery miesiące. Oczywiście, pogoda wpływa też na zużycie mediów, na przykład energii elektrycznej, co potwierdzają nasze zestawienia licznikowe. Specyfika Podhala to także inne podejście mieszkańców do części wspólnych. W porównaniu do Krakowa, gdzie mieszkańcy aktywnie zgłaszają usterki i kontaktują się mejlowo czy telefonicznie, tutaj raczej liczą na zarządcę – nie zgłaszają problemów, nawet jeśli je widzą. Czekają, aż zostaną zauważone i naprawione. Trudno powiedzieć, czy wynika to z braku nawyku, czy z innego podejścia, ale faktem jest, że Podhalanie koncentrują się głównie na swoich mieszkaniach, a części wspólne traktują drugorzędnie. Na szczęście, to powoli się zmienia. Pracujemy nad budowaniem relacji.
Takie podejście do wspólnej własności musi być zakorzenione w mentalności. Może dlatego, że w tej części kraju dominowały domy jednorodzinne?
Przez wiele lat budownictwo wielorodzinne na Podhalu praktycznie nie istniało, zaczęło się rozwijać dopiero po 2000 r. Nawet wtedy powstające budynki były zarządzane głównie przez dwa podmioty: spółdzielnie mieszkaniowe oraz zakłady gospodarki komunalnej. Przez długi czas nie dopuszczano możliwości, by zarządzaniem zajmowały się prywatne firmy – lokalna mentalność wykluczała taką opcję. Dopiero dziś widać wyraźny rozwój i otwarcie rynku.
W nowo powstających budynkach wielorodzinnych lokale kupują raczej Podhalanie, czy przyjezdni, którzy postanowili przenieść się bliżej Tatr?
Obserwujemy trend odwrotny. Coraz częściej to mieszkańcy Zakopanego decydują się na zakup mieszkań w Nowym Targu. Powody są proste: niższe ceny nieruchomości, niższe koszty utrzymania oraz spokojniejsze warunki do życia. Zakopane, mimo swojej atrakcyjności turystycznej, bywa uciążliwe na co dzień. Nowy Targ staje się alternatywą dla tych, którzy chcą mieszkać blisko Tatr, ale w bardziej komfortowych warunkach i spokojniejszym otoczeniu.
Dobrze rozumiem, że górale uciekają z Zakopanego?
Rzeczywiście tak jest. Spotykamy się z sytuacjami, że ktoś ma mieszkanie w Zakopanem, ale szuka nowego lokum na przykład w Nowym Targu, żeby uniknąć codziennego zgiełku. Wolą dojeżdżać do Zakopanego, ale mieszkać w bardziej kameralnym otoczeniu. Co ciekawe, obserwujemy również zainteresowanie ze strony Polonii – osoby mieszkające w USA inwestują w nieruchomości na Podhalu, traktując to jako lokatę kapitału.
Czyli kupują na wynajem i to z pewnością jest wyzwaniem dla zarządcy, bo w budynkach zaczyna dochodzić do konfliktów, kiedy górale mieszkają ściana w ścianę z turystami.
To duże utrudnienie, zwłaszcza że kwestia najmu krótkoterminowego wciąż nie została jednoznacznie uregulowana prawnie. Górale są szczególnie wrażliwi na tego typu sytuacje – dla nich obecność turystów w sąsiedztwie, często się zmieniających i hałaśliwych, bywa wyjątkowo uciążliwa. Problem najmu krótkoterminowego ma swoje bardzo ciemne strony. Spotykamy się z przypadkami wynajmowania mieszkań przez platformy takie jak Booking.com w celach niezgodnych z przeznaczeniem lokalu – mówię o usługach towarzyskich. Właściciele tłumaczą, że nie wiedzą, komu wynajmują mieszkania, ale do nas docierają skargi od sąsiadów, że przez weekend przez budynek przewijają się obce osoby, często dochodzi do pomyłek – goście pukają do niewłaściwych drzwi, dzwonią domofonami po całym bloku. Co więcej, takie najmy często mają charakter incydentalny, raz na kilka miesięcy, żeby nie wzbudzać podejrzeń wspólnoty mieszkaniowej. To nie są pojedyncze przypadki, z naszych obserwacji wynika, że mamy do czynienia z siatką właścicieli lokali, którzy wykorzystują lukę prawną.
Zdenerwowani takim sąsiedztwem mieszkańcy dzwonią do zarządcy, żeby coś z tym zrobił. I co pan wtedy robi?
Kontaktujemy się z właścicielami lokali. Informujemy ich o zgłoszeniach, a jeśli sytuacja jest poważna, zawiadamiamy policję. Niestety, właściciele tłumaczą, że nie wiedzą, komu faktycznie wynajęli mieszkanie. Zdarza się, że deklarują reakcję, na przykład usunięcie niepożądanych lokatorów, ale problem i tak powraca. Policja, choć przyjeżdża na miejsce, ogranicza się do spisania notatek i przesłuchania świadków – także zarządcy, co sam przeżyłem. Sprawy zwykle nie mają ciągu dalszego, bo brakuje podstaw prawnych do bardziej stanowczych działań. Na zebraniach wspólnot zdania są podzielone. Ci, którzy mieszkają w bezpośrednim sąsiedztwie problematycznych lokali, traktują sprawę serio. Inni, których to nie dotyka, potrafią żartować z całej sytuacji. Tymczasem realne skutki są poważne – mieszkańcy czują się zagrożeni, szczególnie kobiety, które nie wiedzą, kto wchodzi na klatkę schodową. Spada też reputacja osiedla w oczach lokalnej społeczności. To sytuacja, która wymaga systemowego rozwiązania.
A czy pomiędzy samymi góralami dochodzi w budynkach wielorodzinnych do konfliktów?
Głębokie zatargi to rzadkość, ale zdarzają się incydenty na tle kwestii światopoglądowych czy politycznych. Dobrym przykładem jest sytuacja, kiedy jeden z mieszkańców powiesił na swoim tarasie, na najwyższym piętrze, tęczową flagę. To wywołało natychmiastową reakcję: zaczęły się telefony do zarządcy z pytaniami, czy taka flaga może tam wisieć i jakie są przepisy w tej sprawie.
I co zarządca z tym zrobił?
Musiałem ludziom wyjaśnić, że nie mamy podstaw do interwencji, ponieważ taras to część lokalu, do której właściciel ma pełne prawo. Oczywiście, zadzwoniłem też do właściciela, żeby uprzejmie porozmawiać i zasygnalizować kontrowersje. W odpowiedzi usłyszałem, że flaga nie zostanie zdjęta – przeciwnie, celowo będzie zostawiona „na przekór góralom”.
Zostawmy wątki obyczajowe i światopoglądowe. Powiedział pan, że na Podhalu zima trwa pół roku albo dłużej i to przekłada się na zużycie energii.
Zdecydowanie tak, dlatego szukamy różnych sposobów na ograniczenie zużycia. Jednym z pierwszych działań było wprowadzenie radiowego systemu pomiaru zużycia – zarówno ciepła, jak i wody. Taki system działa już w większości naszych budynków, co nie tylko pomaga w monitorowaniu, ale także przygotowuje wspólnoty na nadchodzące obowiązki prawne. Duże oszczędności udało się osiągnąć dzięki ograniczeniu ogrzewania w częściach wspólnych. Na początku grzejniki były montowane z klasycznymi termostatami, umożliwiającymi regulację w zakresie od 1 do 5. Jednak wspólnoty szybko zaczęły występować z wnioskami o ich wymianę na głowice bez możliwości regulacji – ustawione na stałe. I to przyniosło efekt, już po pierwszym roku zauważyliśmy obniżenie kosztów ogrzewania.
Obniżenie? Myślałem, że oszczędni górale ustawiali termostaty w pozycji „1”.
Wbrew pozorom, nie. Ci z parteru lub mieszkający blisko grzejników potrafili nadużywali ogrzewania części wspólnych, próbując w ten sposób dogrzać swoje lokale.
Ustawiali termostaty na maksimum?
No właśnie. Za ogrzewanie mieszkania płaci konkretna osoba, a za część wspólną – wszyscy. Niektórzy próbowali przerzucić koszty na wspólnotę, wykorzystując grzejniki na korytarzach czy w piwnicach.
Czy wymagające warunki atmosferyczne przekładają się też na większą ilość usterek w nowych budynkach?
Zdecydowanie tak. Rynek deweloperski na Podhalu, szczególnie w Nowym Targu i okolicach, wciąż się rozwija i – mówiąc wprost – wielu deweloperów dopiero się uczy budować w sposób trwały i odpowiedzialny. Mam na myśli nie tylko jakość robót, ale też sposób obsługi usterek i rękojmi. Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ popyt na mieszkania jest wysoki, więc jeśli nawet budynek ma wady, to sprzedaż kolejnych lokali nie jest zagrożona. Brakuje tu jeszcze tej konkurencyjności, jaką widzimy np. w Krakowie, gdzie renoma dewelopera ma realne znaczenie. Efektem są liczne usterki, zwłaszcza przecieki, problemy z izolacją garaży podziemnych, pękające dylatacje czy nieszczelne elewacje. Deweloperzy często śpieszą się z realizacją inwestycji, żeby dotrzymać terminów. Elewacje czy izolacje ścian bywają wykonywane zimą lub w nieodpowiednich warunkach pogodowych. To skutkuje poważnymi problemami – woda dostaje się do garaży, pojawiają się pęknięcia, czasem trwałe uszkodzenia. Co więcej, naprawa po zakończeniu budowy jest znacznie trudniejsza, trzeba rozkopywać ogródki, demontować elementy wykończeniowe i szukać przyczyny, co wiąże się z dużym kosztem i oporem ze strony dewelopera. Z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że nie spotkałem jeszcze nowego budynku bez jakiejś wady.
Zdarza się, że trzeba podjąć radykalne kroki przeciwko deweloperowi? Na przykład go pozwać?
Nasza firma obecnie jest w sporze z trzema deweloperami, a sprawy trafiły lub są w trakcie kierowania do sądu. Zawsze staramy się najpierw rozpocząć od etapu ugodowego – w sądzie składamy wniosek o próbę polubownego rozwiązania sporu. Dajemy deweloperowi szansę na dogadanie się ze wspólnotą, ustalenie harmonogramu napraw. Nie zawsze przynosi to efekt. Co ważne, zarządca formalnie nie ma obowiązku prowadzenia takich spraw, to nie jest zapisane w standardowych umowach o zarządzanie. Mimo to koordynujemy cały proces, wspieramy mieszkańców i pilnujemy, by wszystko przebiegało zgodnie z procedurami. Wspólnoty wybierają zewnętrzne kancelarie prawne – my przedstawiamy kilka ofert i pomagamy w organizacji. Cały proces jest skomplikowany: wymaga podjęcia uchwał, przeprowadzenia zebrań, ustanowienia cesji, sporządzenia opinii przez biegłych.
Zarządza pan jakimiś nieruchomości w samym Zakopanem?
Staram się trzymać od niego w pewnej odległości, unikam jak mogę, ale dostajemy dużo zapytań i prawdopodobnie w końcu wejdziemy na ten teren, chociaż niechętnie.
Może trzeba dla Zakopanego ustalić specjalną stawkę za zarządzanie?
(śmiech). To jest do rozważenia.
A jaka cecha mieszkańców tego regionu jest z punktu widzenia zarządcy pozytywna?
Mnie szczególnie ujęła ludzka wrażliwość i zainteresowanie drugim człowiekiem. To coś, czego nie doświadczyłem w Krakowie. Na Podhalu mieszkańcy naprawdę interesują się swoim zarządcą. Jeśli ktoś z nas jest na dłuższym urlopie, pojawiają się pytania: czy wszystko w porządku, czy ta osoba nadal pracuje? Kiedy miałem problemy zdrowotne, dostałem sporo telefonów z życzeniami powrotu do zdrowia i pytaniami, jak się czuję. Tutaj relacja z mieszkańcami nie ogranicza się do spraw formalnych, jest dużo empatii i autentycznej troski. Na Podhalu wyraźnie czuć większe przywiązanie i szacunek do ludzi, z którymi się współpracuje.
