Zastrzeżenia właścicieli lokali wobec działań wspólnoty mogą być dochodzone na podstawie ustawy o własności lokali oraz Kodeksu cywilnego, także na drodze sądowej. Natomiast właściciel nie może samowolnie i jednostronnie wstrzymywać się z terminowym regulowaniem swoich ustawowych zobowiązań wobec wspólnoty.
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać ten lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. W myśl art. 14 uwl na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Stosownie zaś do art. 15 ust. 1 uwl na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca.
Mając na uwadze powyższe przepisy, sąd stwierdził, że na pozwanym ciążył obowiązek regulowania opłat na rzecz wspólnoty z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i opłat eksploatacyjnych dotyczących jego lokalu do dnia 10. każdego miesiąca. Nie ulegało również w ocenie sądu wątpliwości, iż pozwany zobowiązany był do uiszczania zaliczek na koszty zużycia wody i odprowadzenia ścieków oraz opłaty za wywóz śmieci. Pozwany właściciel w toku postępowania przyznał, iż w okresie objętym pozwem nie regulował należności związanych z utrzymaniem jego lokalu i zarządem nieruchomością wspólną. Wskazał przy tym, że miało to związek z postępowaniem wspólnoty wobec niego, a w szczególności z nieuwzględnianiem potrzeby remontu kanalizacji. Sąd uznał jednak, iż zastrzeżenia właścicieli lokali wobec działań wspólnoty mogą być dochodzone na podstawie przepisów uwl oraz ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej kc), także na drodze sądowej, natomiast właściciel nie może na tej podstawie samowolnie i jednostronnie wstrzymywać się z terminowym regulowaniem swoich ustawowych zobowiązań wobec wspólnoty.
Pozwany kwestionował także uchwały wspólnoty stanowiące podstawę wyliczenia zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością. Jednak sąd stwierdził, iż żadna z tych uchwał nie została zaskarżona w przewidzianym do tego trybie z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo z tego powodu, że naruszała ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób naruszała interesy właściciela lokalu. Należało zatem uznać, że uchwały te obowiązują, a kwota żądana przez wspólnotę od pozwanego znajdowała podstawę w tych uchwałach i została wyliczona w sposób prawidłowy. Sąd zważył jednocześnie, że wspólnocie przysługuje uprawnienie do naliczenia odsetek z tytułu opóźnienia w płatności należnych zaliczek, co wynikało wprost z treści art. 481 kc – jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Wyrok Sądu Rejonowego w Sopocie z 10 lutego 2023 r., sygn. akt I C 225/22
Oprac. PB