Czy istnieje możliwość równoczesnego funkcjonowania zarządu i zarządcy w ramach jednej wspólnoty mieszkaniowej? Czy może dojść między nimi do podziału uprawnień i obowiązków związanych z wykonywaniem zarządu nieruchomością wspólną?
Zgodnie z przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 uwl), a jednocześnie, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Na tym tle zarysowała się doktrynalna rozbieżność interpretacyjna i samych przepisów, i możliwości współfunkcjonowania zarządów oraz zarządców nieruchomości. W doktrynie i orzecznictwie zaistniały poważne kontrowersje dotyczące oceny, jak dokładnie przebiegają relacje między zarządcą, o którym mowa w art. 18 ust. 1 uwl, a zarządem wybranym na podstawie art. 20 ust. 1 uwl. W tym zakresie wątpliwości wzbudziło zagadnienie, czy jest dopuszczalne równoczesne funkcjonowanie zarządu i zarządcy w ramach jednej wspólnoty mieszkaniowej w ten sposób, że nastąpi między nimi określony podział uprawnień i obowiązków związanych z wykonywaniem zarządu nieruchomością wspólną. Taka sytuacja przykładowo może mieć miejsce, kiedy – pomimo wyłonienia zarządu – wspólnota powierzy określone sprawy zarządcy wybranemu na podstawie art. 18 ust. 1 uwl. Może także wystąpić sytuacja odwrotna – najpierw wspólnota powierzy wykonywanie zarządu, a następnie ustanowiony zostanie zarząd w rozumieniu art. 20 ust. 1 uwl, który nie przejmie wszystkich obowiązków powierzonych wcześniej zarządcy. W doktrynie w tym zakresie prezentowane są dwa przeciwstawne stanowiska.
Z jednej strony reprezentowany jest pogląd, zgodnie z którym powierzenie zarządu nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 uwl nie pozbawia uprawnień zarządu wspólnoty, o którym mowa w art. 20 ust. 1 uwl. Przyjmuje się, że w takiej sytuacji zarządca i zarząd mogą funkcjonować obok siebie, z tym rozróżnieniem, że obowiązki i uprawnienia zarządcy reguluje zawarta z tym podmiotem umowa, natomiast obowiązki i uprawnienia zarządu wynikają z przepisów uwl. Wskazuje się, że w tej sytuacji właścicielom lokali przysługuje swoboda w zakresie ukształtowania uprawnień zarządcy. W niektórych z tych wypowiedzi podnosi się w szczególności, że możliwe jest takie ukształtowanie kompetencji zarządu oraz zarządcy, zgodnie z którym zarządca będzie odpowiedzialny za czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, natomiast zarząd będzie odpowiedzialny za czynności przekraczające zwykły zarząd na zasadach przewidzianych w art. 21 ust. 3 w zw. z art. 22 ust. 2 uwl. Taki pogląd spotyka się jednak z krytyką.
Wskazuje się bowiem, że względy natury organizacyjno-gospodarczej sprzeciwiają się dopuszczalności jednoczesnego funkcjonowania we wspólnocie mieszkaniowej zarządu oraz zarządcy. Jak zakłada ta teza, skoro w umowie właściciele lokali postanawiają, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawował zarządca, to nie znajduje zastosowania przepis art. 20 ust. 1 uwl. Ponieważ art. 18 uwl poprzedza w uwl art. 20, a zatem zarząd powinien zostać powołany (wybrany) tylko wówczas, jeśli właściciele lokali nie powierzyli wcześniej zarządu (w sensie funkcjonalnym) wybranemu podmiotowi (zarządcy). Nie ma zatem potrzeby, aby oprócz zarządcy funkcjonował od niego niezależnie zarząd wspólnoty. Zarządcy co do zasady przysługują te same uprawnienia i obowiązki, które ustawa przewiduje na wypadek powołania przez wspólnotę zarządu (art. 33 uwl). Oznacza to, że jeżeli zarząd wspólnoty został już wcześniej wybrany, ustanowienie zarządcy będzie w tej sytuacji równoznaczne z jego odwołaniem. Z chwilą ustanowienia zarządcy zarząd wspólnoty traci więc na jego rzecz swoje dotychczasowe kompetencje do kierowania jej sprawami i reprezentacji. W tej sytuacji zarządca na podstawie stosowanych odpowiednio art. 22 ust. 1 oraz art. 22 ust. 2 uwl upoważniony jest do dokonywania samodzielnie czynności zwykłego zarządu, zaś na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebuje zgody właścicieli wyrażonej w uchwale.
Również w orzecznictwie dominuje stanowisko, zgodnie z którym ustanowienie zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 uwl wyklucza możliwość powołania zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 uwl. Za wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają takie okoliczności jak brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną oraz problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takimi strukturami (postanowienie Sądu Najwyższego z 14 września 2005 r., sygn. akt III CZP 62/05; uchwała Sądu Najwyższego z 16 lutego 2012 r., sygn. akt III CZP 96/11; uchwała Sądu Najwyższego z 9 lutego 2017 r., sygn. akt III CZP 106/16; wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie: z 21 lipca 2016 r., sygn. akt VI ACa 779/15 i z 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 329/16; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 23 października 2019 r., sygn. akt I ACa 403/18). A zatem doktryna przedmiotu zakłada, że w obecnym stanie prawnym niedopuszczalne jest równoległe funkcjonowanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej oraz zarządcy. Miało to podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia omawianej sprawy.
Pomijając bowiem nawet fakt, że w toku postępowania żadna ze stron nie wykazała, a nawet nie usiłowała wykazać składu i ewentualnych kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej, to nawet gdyby w materiale dowodowym sprawy znalazły się dokumenty potwierdzające powyższe okoliczności, to i tak należałoby w ocenie sądu przyjąć, że zawarcie umowy pomiędzy wspólnotą a zarządcą spowodowało odwołanie członków zarządu. Prowadziło to do wniosku, że działania podejmowane przez zarząd w zakresie uzgodnień zakresu remontowego klatki schodowej nie miały oparcia prawnego i tym samym były bezskuteczne. Równie dobrze takich uzgodnień mogła dokonywać dowolna osoba spośród członków wspólnoty mieszkaniowej, a nawet spoza niej – i tak byłyby one bezskuteczne. To bowiem na zarządcy, legitymującym się umową ze wspólnotą mieszkaniową oraz uchwałą tejże wspólnoty, spoczywało prawo oraz obowiązek przygotowania zakresu robót, dokonania wyboru wykonawcy, przekazania mu placu budowy, odebrania i rozliczenia robót.
Wyrok Sądu Rejonowego w Giżycku z 25 kwietnia 2023 r., sygn. akt I C 20/20
Oprac. PB