Wzrosła premia termomodernizacyjna oraz remontowa. Uruchomiliśmy pożyczki z Funduszu Dostępności na budowę wind. Wprowadziliśmy granty OZE. Inflacja nie powinna hamować inwestycji w budynkach – mówi Przemysław Osuch, dyrektor Departamentu Funduszy Mieszkaniowych w Banku Gospodarstwa Krajowego.
Niestabilność otoczenia gospodarczego sprawia, że część wspólnot mieszkaniowych wstrzymuje się z decyzją o większych remontach czy termomodernizacji. Obawiają się zaciągać kredyt w obliczu wysokich stóp procentowych, wolą poczekać, aż kredyty stanieją, a ceny materiałów i usług staną się bardziej przewidywalne. Czy słusznie?
Skoro termomodernizacja, w szczególności głęboka, przynosi wymierne i wysokie oszczędności w zużyciu energii, to prawidłowa odpowiedź brzmi: nie czekać z decyzją. Oferty wsparcia przedsięwzięć inwestycyjnych w budynkach wielorodzinnych, przygotowane przez BGK, są odpowiedzią na to, co dzieje się na rynku. Znacząco podnieśliśmy premię termomodernizacyjną oraz remontową. Moim zdaniem stopy procentowe oferowane przez banki kredytujące pozwalają na zaciągnięcie kredytu, WIBOR także się ustabilizował, widzimy nawet lekki jego spadek, a polityka oceny zdolności kredytowej nie została znacząco zaostrzona. Z naszych obserwacji wynika, że wspólnoty mieszkaniowe cały czas uznawane są za bezpiecznego klienta dla komercyjnego sektora bankowego.
Pojawiają się sygnały, że nie wszystkie wspólnoty mają zdolność kredytową.
To dotyczy niewielkiego segmentu rynku, małych wspólnot, które rzeczywiście mogą mieć problem ze wsparciem z komercyjnego rynku finansowego. Mam na myśli szczególnie kilkulokalowe budynki na terenach wiejskich, gdzie wystarczy, że jeden czy dwóch właścicieli lokali ma problem z terminowym regulowaniem zobowiązań i natychmiast przekłada się to na płynność finansową wspólnoty oraz jej zdolność kredytową. Tutaj mogą pomóc organizacje pozarządowe i instytucje oferujące wsparcie dla mieszkańców borykających się z problemem wykluczenia, mających problemy organizacyjne z podjęciem działań. Może to również wyzwanie dla energetyków gminnych, którzy powinni być bliżej takich małych wspólnot? Na szczęście mówimy tu o niewielkim odsetku Polaków pozbawionych dostępu do naszej oferty. Generalnie świadomość mieszkańców odnośnie potrzeb i możliwości inwestycyjnych nakierowanych na uzyskanie oszczędności w zużyciu energii jest coraz większa i przekłada się na konkretne decyzje.
Podstawowym mechanizmem wsparcia oferowanym przez BGK jest premia termomodernizacyjna udzielana w ramach Programu TERMO. Jak duże jest zainteresowanie nią?
Premia funkcjonuje od ponad 20 lat. Około 50 tysięcy projektów uzyskało dzięki niej wsparcie na łączną kwotę prawie 3 mld zł. Ten mechanizm przeszedł właśnie istotną zmianę, wysokość premii wzrosła z 16 do 26 proc. kosztów kwalifikowanych inwestycji. Dodatkowo, jeśli w projekcie termomodernizacyjnym realizowana jest instalacja odnawialnych źródeł energii (OZE), to premia rośnie o kolejne 5 pkt. proc. Co ważne, kosztem kwalifikowanym do obliczenia jej wysokości jest również audyt energetyczny, który stanowi warunek i pierwszy krok w procesie przygotowania do inwestycji. Audyt pełni istotną rolę – oprócz zasobu informacji technicznych dostarcza też wiedzy o pracach koniecznych do osiągnięcia założonego celu. Mając go w ręku, wspólnota może oszacować oszczędności w zużyciu energii, jakie w wyniku inwestycji uzyska.
Jak wygląda procedura wnioskowania o premię termomodernizacyjną?
Z całym przekonaniem mogę powiedzieć, że jest przyjazna dla wspólnot mieszkaniowych. Po wykonaniu audytu energetycznego i przygotowaniu projektu inwestycji wspólnota, jako inwestor, składa wniosek w banku kredytującym, który współpracuje z BGK, o przyznanie kredytu na sfinansowanie przedsięwzięcia, a wraz z nim wniosek o udzielenie premii. Bank przeprowadza procedurę oceny zdolności kredytowej. Decyzję banki podejmują dziś szybko i sprawnie, bo zestandaryzowały procesy oceny wniosków. Następnie bank dokumentację przesyła do nas, my weryfikujemy audyt, a jeśli procedura przebiegnie pozytywnie, to przyznajemy premię. Proces decyzyjny w BGK jest krótki, od wpływu wniosku do podjęcia decyzji zamyka się w 30 dniach roboczych, a w praktyce trwa krócej.
Oferty kredytowe banków różnią się między sobą?
Tak, jednak różnice są niewielkie, dotyczą np. wysokości marży. BGK będąc operatorem Programu TERMO, nie ingeruje w ten obszar, pozostawiliśmy go sektorowi bankowemu, by kształtowały go procesy konkurencji. Nie otrzymujemy sygnałów, aby zróżnicowanie oprocentowania kredytów czy wysokość marży były zbyt duże. Oferty są w miarę zestandaryzowane. Zresztą banki często łączą produkty, np. jeśli wspólnota w danym banku ma rachunek, to występując o kredyt termomodernizacyjny, może liczyć na korzystniejsze warunki. Wspólnoty swobodnie wybierają spośród dostępnych ofert – współpracujemy z największymi graczami rynkowymi, a niezależnie od tego z bankami spółdzielczymi, co może być istotne dla mniejszych wspólnot, potrzebujących nieraz większego zaopiekowania ze strony instytucji finansowej.
Spójrzmy na inwestycje w OZE. Na jakie wsparcie mogą liczyć wspólnoty mieszkaniowe?
Przygotowaliśmy produkt nazywany grantem OZE, niepowiązany z innymi naszymi produktami. Refinansujemy 50 proc. kosztów instalacji. Grant przeznaczony jest na inwestycje związane z montażem odnawialnego źródła energii, takim jak panele fotowoltaiczne, instalacje hybrydowe, pompy ciepła, kolektory słoneczne. Z punktu widzenia odbiorcy grantu jego uzyskanie jest podobne jak w przypadku premii termomodernizacyjnej, z tą jedynie różnicą, że wniosek będzie składany bezpośrednio do BGK, czyli z pominięciem sektora bankowego. Warto dodać, że grant może sfinansować również modernizację instalacji odnawialnego źródła energii, w wyniku której zainstalowana moc wzrośnie o co najmniej 25 proc.
Na początku rozmowy wspomniał pan o podwyższeniu także premii remontowej.
Z 15 do 25 proc. kosztów przedsięwzięcia, ale to niejedyna zmiana. Do grona potencjalnych odbiorców dopuszczony został młodszy zasób mieszkaniowy – budynki, których użytkowanie rozpoczęto co najmniej 40 lat przed dniem złożenia wniosku o premię remontową. Zmiana podejścia polegająca na tym, że warunkiem kwalifikacji wniosku nie jest precyzyjnie wskazany rok rozpoczęcia użytkowania budynku, tylko jego wiek, powoduje, że co roku do tego instrumentu wsparcia będą mogły być kwalifikowane kolejne zasoby mieszkaniowe. To ważne dla tych wspólnot i spółdzielni, które proces termomodernizacji mają już za sobą i teraz szukają instrumentów współfinansowania remontów części wspólnych. Wnioski o przyznanie premii remontowej przyjmowane są przez banki kredytujące na analogicznych zasadach jak w przypadku premii termomodernizacyjnej.
Premia remontowa obejmuje też wymianę wind w budynkach?
Jak najbardziej, ale w przypadku wind uruchomiliśmy jeszcze jeden instrument. Dla budynków, w których windy do tej pory nie było, ale jest techniczna możliwość jej budowy, lub gdy winda nie spełnia standardów dostępności dla polityki spójności 2014–2020, wspólnotom i spółdzielniom oferujemy nisko oprocentowaną pożyczkę z Funduszu Dostępności. Warunki są atrakcyjne, nie dość, że okres spłaty może być długi, nawet do 20 lat, to jeszcze do 40 proc. pożyczki jest umarzane. Wnioski o pożyczkę o wartości do 2 mln przyjmowane są i rozpatrywane przez naszych pośredników finansowych, a powyżej 2 mln zł trafiają bezpośrednio do BGK. Tak więc w przypadku budowy windy wspólnota może skorzystać z częściowo umarzalnej pożyczki z Funduszu Dostępności, a wymianę windy wspólnota może sfinansować kredytem z premią remontową lub też wyżej wymienioną pożyczką. Polska staje przed poważnym wyzwaniem demograficznym w postaci starzenia się społeczeństwa, dlatego usuwanie barier dostępności powinno zyskać priorytet. Właśnie to założenie przyświecało uruchomieniu Funduszu Dostępności, który przeznaczony jest szeroko rozumianej likwidacji barier architektonicznych, nie tylko dla osób niepełnosprawnych ruchowo, ale także np. matek z dziećmi czy seniorów.
Kiedy planujecie ewaluację nowych mechanizmów wsparcia inwestycji w budynkach?
Terminu jako takiego nie mamy ściśle określonego, ponieważ założyliśmy, że będziemy reagować dynamicznie i na bieżąco. Jesteśmy w stałym kontakcie z Ministerstwem Rozwoju i Technologii, analizujemy sygnały płynące z rynku i gdyby zainteresowanie jakimś produktem było niższe od założonego, będziemy modyfikować zasady. Jesteśmy umówieni ze Związkiem Rewizyjnym Spółdzielni Mieszkaniowych na działania informacyjne dotyczące grantów OZE, będziemy także uczestniczyć w konferencjach branżowych rynku nieruchomości, podczas których chcemy zachęcać i tłumaczyć zasady udzielania grantów z Programu TERMO.
A jak oceniacie zaangażowanie spółdzielni mieszkaniowych w projekty termomodernizacyjne?
Zainteresowanie inwestycjami w podnoszenie efektywności energetycznej oraz remontami wzrasta. Nie identyfikujemy dziś większych problemów z aktywnością spółdzielni, dostajemy od nich sporo wniosków. Tutaj działa prosta zasada: członkowie spółdzielni oczekują wyhamowania tempa wzrostu cen energii, dlatego zarządy intensywnie rozglądają się za instrumentami wsparcia rozmaitych przedsięwzięć. Mówiąc wprost: w interesie prezesów spółdzielni nie jest rozsyłanie do mieszkańców kolejnych powiadomień o wzroście opłat, stąd zainteresowanie naszą ofertą.
Reasumując, obecna niestabilność otoczenia gospodarczego nie powinna być czynnikiem blokującym podjęcie decyzji o podjęciu dużej inwestycji w budynku?
Na projekty należy patrzeć długoterminowo. Owszem, stopy procentowe wzrosły, ale takie wahania okresowo się zdarzają. Dziś stopy są wyższe, za pewien czas spadną i zaciągnięte zobowiązania potanieją. W przypadku przedsięwzięć termomodernizacyjnych i OZE należy mieć na uwadze aspekt osiągnięcia dużych oszczędności natychmiast po zakończeniu realizacji inwestycji. Te zyski można oszacować już po przygotowaniu audytu finansowego. Coraz więcej wspólnot właśnie tak podchodzi do tego problemu, z naszego rozeznania wynika, że zainteresowanie kredytami inwestycyjnymi w bankach utrzymuje się na wysokim poziomie. Zwiększenie atrakcyjności mechanizmów wsparcia oferowanych przez BGK powinno dodatkowo zachęcić właścicieli budynków, wspólnoty mieszkaniowe oraz spółdzielnie do podejmowania przedsięwzięć gwarantujących efektywniejsze gospodarowanie zasobami energii.
Rozmawiał: Sławomir Bukowski