Wspólnota mieszkaniowa może wprowadzać nakazy, a szczególnie zakazy dotyczące nieruchomości wspólnych, w tym sposobu wykorzystania dachu budynku wspólnoty.
Powodowie J. B. i K. B. (członkowie wspólnoty) wnieśli pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, żądając uchylenia uchwały w sprawie zobowiązania ich do demontażu anten oraz wprowadzającej zakaz używania anten. Powód jest licencjonowanym krótkofalowcem posiadającym w mieszkaniu stację nadawczo-odbiorczą, a częścią tej stacji jest sześć anten na dachu budynku. Anteny zostały zamontowane przez powoda w 1975 r. W dacie instalowania anten powód posiadał licencję – pozwolenie na posiadanie i używanie amatorskiej radiostacji indywidualnej, a zajmując mieszkanie służbowe, uzyskał zgodę dowódcy garnizonu na zainstalowanie anten.
Powodowie wskazali, że skarżona uchwała wskazuje błędną podstawę, gdyż powołuje art. 22 ust. 2 i 3 pkt 1, 2, 3 ustawy o własności lokali (uwl), który nie dotyczy przedmiotu uchwały. Uchwała ta nie może wprowadzać zakazu, gdyż zakaz może być wprowadzony jedynie na podstawie przepisu ustawy. W ich ocenie korzystanie z radiowej stacji nadawczo-odbiorczej oraz anten znajdujących się na dachu budynku nie jest sprzeczne z art. 13 uwl i nie narusza przepisów prawa budowlanego.
Pozwana wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa. Analizując spór, sąd apelacyjny odniósł się do art. 12 ust. 1 i 13 ust. 1 uwl, z których wynika, że właściciel lokalu jest obowiązany korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli oraz zgodnie z jej przeznaczeniem. Sąd wskazał, że ocena sposobu korzystania i jego skutków dla pozostałych współwłaścicieli musi zostać dokonana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności.
Istotne jest przy tym, że podjęta przez wspólnotę uchwała ma przede wszystkim na celu utrzymanie nieruchomości w należytym i bezpiecznym stanie oraz zapewnienie prawa współwłaścicieli do równego korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Zmierza zatem do zmiany aktualnego stanu rzeczy, jednostronnie wprowadzonego przez powoda, gdyż sposób osadzenia i zamontowania elementów konstrukcji antenowych powoduje niszczenie budynku mieszkalnego i zarazem konieczność jego odnowienia. Naraża zatem wszystkich członków wspólnoty na dodatkowe koszty. Posiadanie przez powoda właściwych do tej działalności uprawnień i zezwoleń nie przenosi się na to, że działalność ta musi być prowadzona w lokalu powoda znajdującym się w budynku, w którym działa pozwana wspólnota.
Co więcej, nie przekłada się też automatycznie na uprawnienie do montowania w związku z tą działalnością na dachu nieruchomości masztów i anten oraz korzystanie z tej części wspólnej nieruchomości przez powoda przy sprzeciwie większości członków wspólnoty. Takie działanie nie może być uznane za korzystanie z nieruchomości wspólnej (dachu budynku) zgodnie z jej przeznaczeniem, ponadto pozostaje w opozycji do woli większości członków wspólnoty, którzy sprzeciwiają się montażowi oraz posadowieniu anten i masztów na dachu budynku. Powód, montując konstrukcję masztów antenowych, nie udowodnił, aby uzyskał zgodę na powyższą czynność ówczesnego administratora budynku. Nie przedłożył też zgody wspólnoty w tej sprawie. Nie może zatem powoływać się na swe prawa nabyte.
Z regulaminu porządku domowego pozwanej wspólnoty mieszkaniowej wynika, że wychodzenie na dach oraz instalowanie lub naprawianie na nim jakichkolwiek urządzeń wymaga zgody zarządu lub zarządcy. Reasumując, sąd apelacyjny stanął na stanowisku, że korzystanie przez powoda z dachu budynku w zakresie, w jakim wykonuje amatorską działalność radiokomunikacyjną, poprzez zamontowane konstrukcje antenowe, przekracza zakres współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Utrzymywanie obecnego stanu rzeczy przekłada się na zagrożenie bezpieczeństwa pozostałych członków wspólnoty oraz brak komfortu zamieszkiwania przez nich w ich lokalach.
Oprac. SSZ
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 17 grudnia 2014 r., sygn. Akt I acA 539/14, orzeczenie prawomocne.
Tekst w numerze 09/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.