Obecnie większość budynków wielorodzinnych korzysta z indywidualnego opomiarowania wody, a coraz więcej budynków także z podzielników zużycia centralnego ogrzewania. Wodomierze i ciepłomierze, jak wszelkie inne urządzenia, mogą popsuć się lub z innych przyczyn podawać niepoprawne lub niedokładne wyniki. Jak zatem zgodnie z prawem rozliczyć nieopomiarowane zużycie wody lub ciepła?
Przepisy zawarte w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wymagają, by każdy nowy budynek wielorodzinny był wyposażony w indywidualne wodomierze i ciepłomierze dla lokali i pomieszczeń wspólnych, a także liczniki główne mierzące ilość dostarczanej do budynku wody i ciepła (ewentualnie paliwa użytego w kotłowni). Oszczędności płynące z dokładnego rozliczenia wody i ciepła przekonują do instalacji takich urządzeń także wspólnoty stanowiące starsze budynki.
Regulamin rozliczania kosztów zużycia mediów
W ustawach, rozporządzeniach oraz przepisach Głównego Urzędu Miar bardzo dokładnie określono, jakie normy powinny spełniać urządzenia pomiarowe, ważność legalizacji, a także zasady rozliczeń za wodę i ciepło pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a dostawcą wody i ciepła. Nie uregulowano jednak zasad rozliczania tych mediów między poszczególne lokale (czyli na linii zarządca wspólnoty mieszkaniowej – właściciel lokalu). Z tych powodów wspólnoty mieszkaniowe rozliczające indywidualnie dane media powinny przyjąć w formie uchwały właścicieli lokali regulamin rozliczania kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków, a także kosztów ciepła. Nie ma znaczenia, czy zasady takiego rozliczania zostaną ujęte w formie odrębnych regulaminów, jednego regulaminu, czy nawet włączone do regulaminu porządku domowego. W każdym z tych przypadków sprawiedliwe uregulowanie tych kwestii uchwałą właścicieli lokali zmniejszy ryzyko ewentualnych sporów na przyszłość.
Nieopomiarowane zużycie mediów
W regulaminach rozliczania kosztów zużycia mediów powinny znaleźć się również postanowienia na wypadek, gdyby zamontowany w lokalu licznik przestał funkcjonować prawidłowo. Postanowienia takie powinny obowiązywać również, gdyby licznik wykazywał błędy w pomiarze ponad dopuszczalne normy, uszkodzone zostałyby zabezpieczenia lub dokonano by w nim ingerencji w odczyt. Dotyczy to również sytuacji, gdy licznik nie był prawidłowo zalegalizowany lub utracił certyfikat legalizacji, a jego odczyty budziłyby wątpliwości, a także gdyby został on całkowicie zdemontowany. Najpopularniejsze metody rozliczenia zużycia niezmierzonej ilości wody to średnie zużycie i ryczałt. W pierwszym wypadku liczymy średnie zużycie z kilku poprzednich okresów pomiarowych w lokalu, np. trzech ostatnich. W drugim przypadku należy ustalić stałą miesięczną stawkę zużycia wody na osobę zamieszkałą w lokalu. Regulaminy rozliczeń często łączą obie metody, przykładowo zastrzegając, że tylko pierwszy okres rozliczeniowy liczony będzie według średniego zużycia, a kolejne według stosunkowo wysokiej stawki ryczałtowej. Ze względu na zjawisko wody niezbilansowej pomiędzy licznikiem głównym i podlicznikami w lokalach, nie powinno się wyliczać zużycia wody drogą odejmowania wszystkich odczytów od odczytu licznika głównego. Takie postępowanie, szczególnie w sytuacji gdy nie możemy obciążyć właściciela winą za awarię licznika, może być zakwestionowane przed sądem przez właściciela lokalu. Wyjątkiem mogą być tylko małe budynki, wyposażone w wysokiej jakości wodomierze o jednakowej klasie metrologicznej zamontowane we wszystkich punktach poboru, szczelną instalację z zaworami zwrotnymi, w których odczyty dokonywane są jednocześnie. (…)
Autor: Jan Jakub Jańczak
Cały artykuł ukazał się w numerze 1/2017