Drastyczne podwyżki cen gazu i energii elektrycznej spowodowały, że coraz częstsze stają się apele o oszczędzanie energii, również na ogrzewanie lokali. O ile jednak w domach jednorodzinnych stopień ogrzewania i związana z nim temperatura wewnątrz pomieszczeń jest wyłączną sprawą właściciela, to w mieszkaniach położonych w budynkach wielolokalowych, a więc również we wspólnotach mieszkaniowych, już tak nie jest. Właściciel, który znacząco ogranicza ogrzewanie swojego lokalu, naraża swoich sąsiadów na dodatkowe i nieuzasadnione koszty.
W tamtym roku Minister Klimatu i Środowiska Anna Moskwa podała, że w swoim domu utrzymuje temperaturę 17 st. C w przestrzeniach wspólnych, a 19 st. C w bardziej użytkowanych. Z kolei prezydent Poznania Jacek Jaśkowiak zadeklarował, że w swoim gabinecie będzie utrzymywał temperaturę 16 st. C, bo już obniżenie o 1 stopień daje oszczędności w sezonie grzewczym aż o 7 proc. Tymczasem Światowa Organizacja Zdrowia (WHO) podaje, że idealna temperatura w pomieszczeniu dla osób zdrowych i odpowiednio ubranych powinna wynosić minimum 18 st. C, zaś dla osób starszych, schorowanych lub małych dzieci temperatura taka nie powinna być niższa niż 20 st. C. Według WHO przy temperaturach poniżej 16 stopni i wilgotności powyżej 65 proc. zwiększa się ryzyko chorób układu oddechowego i alergii.
Sprawa właściciela
O ile jednak w domach jednorodzinnych stopień ogrzewania i związana z nim temperatura wewnątrz pomieszczeń jest wyłączną sprawą właściciela, to w mieszkaniach położonych w budynkach wielolokalowych, a więc również we wspólnotach mieszkaniowych, już tak nie jest. Dlaczego? Otóż właściciel, który znacząco ogranicza ogrzewanie swojego lokalu naraża swoich sąsiadów na dodatkowe i nieuzasadnione koszty. Zgodnie bowiem z I zasadą termodynamiki ciepło przepływa od ciała o temperaturze wyższej do ciała zimniejszego. A zatem ze względu na przenikalność termiczną ścian i stropów lokal nieogrzewany będzie pobierał ciepło od sąsiednich, należycie ogrzewanych pomieszczeń. To zaś z kolei powoduje, że właściciele tych ostatnich, dla utrzymania temperatury niezbędnej do zachowania komfortu cieplnego, muszą zwiększyć ogrzewanie (np. mocniej odkręcając termoregulatory na grzejnikach), a to przekłada się na wyższe koszty eksploatacji lokalu. Tak więc decyzja jednego właściciela odnośnie poziomu ogrzewania może bardzo znacząco wpływać na portfele jego sąsiadów.
Sąsiedztwo z lokalem, którego „zimnolubny” właściciel utrzymuje temperaturę nieco tylko niższą od sąsiadów (np. 16–17 st. C) nie jest szczególnie uciążliwe, bo gradient temperatury między takim lokalem a lokalami sąsiednimi z reguły nie przekracza 4–5 st. Znacznie gorzej wygląda natomiast sytuacja, kiedy we wspólnocie znajdują się lokale właścicieli, którzy traktują je wyłącznie jako lokatę kapitału lub przyszłe lokum dla niesamodzielnych jeszcze dzieci, albo są to czasowo nieużytkowane lokale pod wynajem, a także gdy we wspólnocie działa hotel apartamentowy o małym, zwłaszcza w sezonie jesienno-zimowym, obłożeniu, czy wreszcie jeśli deweloper ma w budynku wiele niesprzedanych lokali. W każdym z powyższych przypadków właściciele, chcąc redukować koszty, mogą całymi miesiącami, a nawet latami nie ogrzewać swoich lokali lub co najwyżej ogrzewać je w stopniu minimalnym (np. ustawiając termoregulatory w pozycji gwiazdki, co gwarantuje ochronę przed zamarznięciem wody w grzejnikach; w pomieszczeniach utrzymywana jest wówczas temperatura 4–5 st. C). W takich sytuacjach różnica temperatur pomiędzy sąsiednimi lokalami może dochodzić nawet do 20 st., co przekłada się na bardzo duże straty ciepła, a więc i pieniędzy, sąsiadów.
Walka z wampirem energetycznym
W jaki sposób wspólnota może zwalczać takie postępowanie? Po pierwsze, jeśli lokal użytkuje najemca, to wspólnota powinna powiadomić o sytuacji właściciela, bo ten może nawet nie wiedzieć, że taka sytuacja ma miejsce. W piśmie warto zwrócić uwagę, że brak ogrzewania prowadzi do zawilgocenia i zagrzybienia lokalu, a także do przemarzania ścian zewnętrznych.
Po drugie, w piśmie do właściciela warto powołać się na art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl), zgodnie z którym właściciel jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, a można również zagrozić zastosowaniem art. 16 ust. 1 uwl stanowiącego, że jeśli właściciel przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
Po trzecie, wspólnota może podjąć decyzję ustalającą minimalną kwotę opłaty za ogrzewanie lokalu. Taki warunek może zostać przyjęty bądź odrębną uchwałą, bądź jako zapis w regulaminie rozliczania energii cieplnej, do uchwalenia którego obliguje wspólnotę art. 45a ust. 10 ustawy z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz.U. z 1997 r. Nr 54 poz. 348, dalej: upe). Kwota powyższa powinna być ekwiwalentem ilości energii cieplnej niezbędnej do utrzymania w lokalu minimalnej przyjętej temperatury (np. 16–18 st. C). Ten zaś parametr można określić albo zamawiając opinię biegłego rzeczoznawcy, albo metodą porównawczą poprzez określenie takiej ilości ciepła dla lokalu o identycznej lub zbliżonej kubaturze i zastosowanie współczynników korekcyjnych uwzględniających położenie lokali, szacowanego i wzorcowego, w bryle budynku. Tego typu regulacja powinna skutecznie zniechęcić osoby drastycznie oszczędzające na kosztach ogrzewania do absorbcji ciepła od sąsiadów, bo nawet nie ogrzewając swoich lokali, będą oni ponosili koszty adekwatne do minimalnego, ustalonego przez wspólnotę, poziomu ogrzewania.
Zgodność uchwały z prawem
Czy jednak taka uchwała będzie zgodna z prawem i czy nie zostanie uchylona przez sąd w przypadku jej zaskarżenia na podstawie art. 25 ust. 1 uwl? Mamy w takich sprawach już kilka orzeczeń i wszystkie dopuszczają powyższą regulację. W dwóch bardzo podobnych wyrokach: Sądu Okręgowego w Łodzi z 21 października 2014 r. (sygn. akt II C 1386/13) oraz Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 4 października 2017 r. (sygn. akt II C 68/17) składy orzekające oddaliły powództwo o uchylenie uchwały ustalającej minimalną kwotę opłaty za ogrzewanie lokalu. W obu przypadkach sądy stwierdziły, że uchwała taka jest zgodna z przepisami Prawa energetycznego (art. 45a ust. 8 upe), leży w interesie wspólnoty jako ogółu właścicieli oraz uwzględnia rekomendowaną przez orzecznictwo i doktrynę metodę rozliczania mediów (wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2013 r., sygn. akt II CSK 347/12). Natomiast praktyki osób nadmiernie ograniczających ogrzewanie w swoich lokalach są w istocie, bardziej lub mniej zamierzoną, kradzieżą energii cieplnej od sąsiadów, stoją w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, a także z art. 13 ust. 1 uwl oraz art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc), i w związku z tym nie zasługują na ochronę prawną.
Analogicznie orzekł Sąd Apelacyjny w Łodzi, który stwierdził w wyroku z 21 września 2015 r. (sygn. akt I ACa 248/15), że oceniając zachowanie właścicieli lokalu przez pryzmat art. 13 ust. 1 uwl, należało wskazać, że podjęte przez nią drastyczne działania energooszczędne doprowadziły do sytuacji, w której wygenerowanie z tego tytułu oszczędności nastąpiło, bez względu na intencje i subiektywne przekonanie strony, kosztem lokali przyległych, których właściciele zobowiązani byli nie tylko ponosić koszty ogrzewania własnych mieszkań, ale także w znaczącym stopniu partycypować w kosztach ogrzania lokalu powódki. Sąd podkreślił, że prawo własności nie jest prawem absolutnym i doznaje ograniczeń wynikających z art. 140 kc, z którego wynika, że granice prawa własności wyznaczają ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. W związku z powyższym sąd, oddalając powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty ustanawiającej minimalną wartość zużycia ciepła w lokalu na równowartość 10 GJ za sezon grzewczy plus koszty stałe, uznał, że działania właścicielki nie zasługiwały na ochronę prawną, gdyż były sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Poprzez drastyczne działania energooszczędne wymuszała ona bowiem na współmieszkańcach, których lokale graniczyły z jej mieszkaniem, uczestniczenie w kosztach jego ogrzewania.
Zimne odparowanie
W tego typu sprawie wypowiedział się również Sąd Najwyższy. W wyroku z 8 września 2020 r. (sygn. akt I NSNc 51/19) Izba Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych SN, odrzucając skargę Prokuratora Generalnego na wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 21 grudnia 2017 r. (sygn. akt III Ca 1246/17), stwierdziła, że zakręcenia zaworów termostatycznych nie zmienia faktu, że lokal jest ogrzewany z sąsiednich lokali, za co lokator winien uiszczać stosowne opłaty. W przedmiotowej sprawie mieszkaniec Łodzi pozwał swoją spółdzielnię mieszkaniową o zwrot nadpłat w rozliczeniach kosztów ogrzewania jego mieszkania w poprzednich pięciu latach. Wskazał, że w okresie grzewczym korzystał tylko z grzejnika w kuchni i utrzymywał w ten sposób niższą, ale znośną temperaturę mimo nieużywania kaloryferów w trzech pokojach. Tymczasem odczyt na podzielnikach ciepła wskazywał 2–3 kreski, co nie mogło być wynikiem zużycia przez niego ciepła, lecz tzw. zimnego odparowania, za co nie chciał płacić, a przedstawione mu do zapłaty faktury zakwestionował jako niezgodne z normą PN-EN 835.
Sąd rejonowy oddalił żądanie, a Sąd Okręgowy w Łodzi werdykt ten utrzymał, wskazując, że powód nie podważył regulaminu rozliczania kosztów energii cieplnej w spółdzielni, który odpowiadał wymogom art. 45a upe, ani by spółdzielnia naruszyła te zasady. Sąd Najwyższy odrzucił skargę nadzwyczajną, wytykając Prokuratorowi Generalnemu brak jej spójnego uzasadnienia. Jednocześnie jednak sąd wyraził pogląd w kwestii rozliczania ciepła, uznając, że i tak skarga byłaby bezzasadna. SN wskazał mianowicie, że normy mówią jedynie o kryteriach, jakie winny spełniać podzielniki kosztów ogrzewania, nie opisując systemu rozliczeniowego. Trafnie zatem w ocenie sądu spółdzielnia wskazywała, że grzejnik nie był jedynym źródłem ciepła w mieszkaniu powoda. Cechą instalacji c.o. jest bowiem to, że jej część jest wspólna dla wielu mieszkań i dostarcza do nich ciepło poza głównym źródłem ciepła dla lokatora, tj. grzejnikami w jego mieszkaniu. Nawet więc w razie zakręcenia zaworów termostatycznych przez mieszkańca jego lokal nadal będzie ogrzewany ciepłem z sąsiednich lokali. Sąd w uzasadnieniu wyroku podkreślił, że powód, świadomie rezygnując z ogrzewania czterech pomieszczeń w mieszkaniu przez zakręcenie grzejników, korzystał z ciepła dostarczanego przez sąsiednie ogrzewane pomieszczenia i ciepło takie nie jest zwolnione od opłaty.
Dopłata za ogrzewanie
O podobnej sytuacji informował 6 października 2022 r. portal trójmiasto.pl. Spółdzielnia Mieszkaniowa Posejdon nakazała jednej z mieszkanek dopłacić do kosztów ogrzewania dodatkowe 496,18 zł za sezon ze względu na zbyt niski rachunek. Spółdzielnia poinformowała, że zgodnie z obowiązującymi przepisami w lokalu w całym sezonie jesienno-zimowym powinna być utrzymywana minimalna temperatura 16 st. C, aby nie wychładzać ścian i stropów mieszkań sąsiadujących. Wysokość rachunku, naliczonego według wskazań licznika ciepła, świadczyła natomiast o tym, że lokatorka miała zbyt niską temperaturę lub okresowo w sezonie jesienno-zimowym nie ogrzewała wcale swojego mieszkania. Przedstawiciele spółdzielni wyliczyli więc, ile powinien wynosić rachunek, gdyby w mieszkaniu rzeczywiście cały czas było min. 16 st., i spółdzielnia zażądała od swej członkini dopłaty różnicy.
Indywidualne ogrzewanie
Jak więc wskazują powyższe przypadki, uchwała wspólnoty ustalająca minimalne koszty ogrzewania lokalu jest w pełni legalna i skuteczna. Należy jednak zwrócić uwagę na jeden istotny aspekt. Otóż taka uchwała może zostać podjęta tylko wtedy, jeśli wspólnota pełni rolę pośrednika w rozliczeniach kosztów ogrzewania lokalowego pomiędzy właścicielami a przedsiębiorstwem energetycznym – dostawcą energii cieplnej lub medium do jej wytworzenia (gazu, węgla, prądu). W praktyce sytuacja taka ma miejsce, jeśli we wspólnocie jest instalacja c.o. Jeśli jednak takiej instalacji nie ma lub też jest ona ograniczona wyłącznie do nieruchomości wspólnej, zaś właściciele stosują indywidualne ogrzewanie swoich lokali, to wspólnota nie może wprowadzić regulaminu rozliczania ciepła, co wynika a contrario z art. 45a ust. 6 upe, ani ustalić minimalnych kosztów ogrzewania lokalu, gdyż przekraczałaby wówczas swoją legitymację ustawową ściśle ograniczoną do nieruchomości wspólnej.
W takim przypadku wspólnota nie może więc interweniować (chyba że korzystając, w skrajnym przypadku, z art. 16 ust. 1 uwl), ale mogą to zrobić właściciele lokali pokrzywdzeni przez czerpiącego od nich ciepło sąsiada. Należy bowiem przyjąć, że brak ogrzewania lokalu jest rodzajem immisji pośredniej, która zakłóca korzystanie z prawa własności. W związku z tym pokrzywdzeni mogą skorzystać z art. 144 kc, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych oraz z art. 222 § 2 kc, stosownie do którego przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Ponadto, jeśli właściciel taki na skutek zachowania sąsiada poniósł szkodę np. wzrosły znacząco koszty ogrzewania jego lokalu, to wówczas może on również domagać się odszkodowania na podstawie art. 415 kc, zgodnie z którym każdy, kto ze swej winy wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. W takim jednak przypadku powód musi wykazać winę pozwanego, swoją szkodę (co do faktu i wysokości) oraz związek przyczynowo-skutkowy między powyższymi kategoriami.
Piotr Brogowski