Pytanie. Nieruchomość została wyodrębniona z zasobu spółdzielni mieszkaniowej i funkcjonuje obecnie jako wspólnota mieszkaniowa. Do końca 2025 r. spółdzielnia prowadziła jej obsługę. Od 2026 r. wspólnotą administruje inny podmiot, dlatego spółdzielnia musi rozliczyć środki zgromadzone na funduszu remontowym. Czy zwrot nadpłaty spowoduje po stronie spółdzielni obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób prawnych?
Odpowiedź. Zwrot nadpłaty środków funduszu remontowego, dokonany w związku z wyodrębnieniem wspólnoty mieszkaniowej, stanowi realizację ustawowego obowiązku rozliczenia i korektę uprzednio rozpoznanych przychodów oraz kosztów, wobec czego nie prowadzi do powstania dochodu podatkowego, a tym samym nie rodzi obowiązku w podatku CIT po stronie spółdzielni.
Uzasadnienie. Istota problemu w analizowanej sprawie sprowadza się do ustalenia, czy zwrot nadpłaty, powstałej w wyniku rozliczenia środków zgromadzonych w ramach funduszu remontowego w związku z wyodrębnieniem wspólnot mieszkaniowych, będzie podlegał obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych w spółdzielni w przypadku dokonania zwrotu:
- na indywidualne konta właścicieli lokali nowo powstałej wspólnoty mieszkaniowej (którzy to właściciele lokali z mocy prawa stali się równocześnie współwłaścicielami środków zgromadzonych na tym funduszu),
- na konta główne nowo powstałej wspólnoty mieszkaniowej w przypadku, gdy poszczególni współwłaściciele wspólnot udzielą skutecznego pełnomocnictwa zarządowi danej wspólnoty do technicznego odbioru środków w ich imieniu.
Należy wskazać, że ustanie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej powoduje z mocy prawa, iż właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym. W konsekwencji zwrot wkładów wniesionych przez niego na ten fundusz powinien skutkować korektą przychodu podatkowego spółdzielni. Skoro bowiem lokator stał się współwłaścicielem środków wpłaconych na fundusz remontowy, przysporzenie to utraciło dla spółdzielni walor definitywności, a tym samym przestało stanowić przychód podatkowy.
W analizowanej sprawie, w związku z powstaniem wspólnoty mieszkaniowej oraz ustaniem członkostwa w spółdzielni, mamy do czynienia z nałożonym przez ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązkiem rozliczenia przychodów i kosztów związanych z daną nieruchomością, w tym środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Zwrot nadpłaty po wyodrębnieniu wspólnoty stanowi realizację tego obowiązku, a jednocześnie operację korygującą uprzednio rozpoznane przychody oraz koszty uzyskania przychodów. Dokonanie zwrotu wiąże się z wyksięgowaniem, za poszczególne lata obrachunkowe, przychodów z tytułu wpłat wnoszonych przez współwłaścicieli na fundusz remontowy oraz odpowiednim skorygowaniem kosztów uzyskania przychodów w zakresie odpisów na ten fundusz. W rezultacie dochód spółdzielni nie ulegnie zwiększeniu. Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych mógłby powstać wyłącznie w przypadku wzrostu dochodu, co w analizowanej sytuacji nie występuje.
Marcin Szymankiewicz
doradca podatkowy
