Pytanie. Czy jeśli wspólnota przegłosowała uchwałę, żeby nadwyżkę z rozliczenia kosztów utrzymania części wspólnych za zeszły rok przeznaczyć na fundusz remontowy, to czy na prośbę jednego z właścicieli powinniśmy oddać mu jego część tej nadwyżki na wskazane przez niego konto bankowe?
Odpowiedź. O przeznaczeniu nadwyżki powstałej z rozliczenia rocznego decyduje wspólnota podejmując uchwałę. Wniosek jednego z właścicieli o zwrot części nadwyżki na wskazany przez niego rachunek bankowy nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa ani w orzecznictwie.
Uzasadnienie. Zgodnie z art. 13 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) właściciele lokali są obowiązani partycypować w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 uwl). Ustawodawca przewidział, że właściciele lokali ponoszą te koszty poprzez uiszczanie zaliczek ustalanych w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 3 pkt 3 uwl).
Zgodnie z art. 15 ust. 1 uwl, właściciele uczestniczą w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości proporcjonalnej do ich udziałów. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza między innymi, że zaliczki muszą być płacone w stosunku miesięcznym, a nie w innych okresach, np. kwartalnych, półrocznych czy rocznych. Ustawodawca zatem z mocy bezwzględnie obowiązującego przepisu nadał zaliczkom charakter świadczeń okresowych miesięcznych, płatnych z góry do 10. każdego miesiąca. Opłacanie przez właścicieli lokali miesięcznych zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów. Ustalone zaliczki podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego, na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego zarządu za ten rok, obejmującego ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek uiszczanych na ich pokrycie (art. 29 ust. 1 i 1a uwl). Jeżeli suma zaliczek przekraczała poniesione rzeczywiście w danym roku koszty zarządu, właściciele lokali powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki: czy ma to nastąpić przez zaliczenie jej na poczet przyszłych wydatków na ten cel, czy przez zwrot właścicielom lokali, lub w inny sposób. Taki sposób określania wysokości zaliczek, odnoszący ich wielkość przy uchwalaniu do rzeczywiście poniesionych kosztów zarządu w roku poprzednim, oraz rozlicznie ich po upływie roku, na który zostały uchwalone, według kosztów zarządu rzeczywiście poniesionych w tym roku, odpowiada zarówno celowi, jakiemu służą zaliczki, jak i ich charakterowi określonemu w bezwzględnie obowiązującym art. 15 ust. 1 uwl oraz wymaganiu, aby stanowiły funkcję rzeczywistych kosztów zarządu (wyroku Sądu Najwyższego z 8 października 2008 r. (sygn. akt V CSK 133/08).
W świetle utrwalonego orzecznictwa, m.in. wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12 kwietnia 2018 r. (sygn. akt VI ACa 1822/16), przyjmuje się, że środki pochodzące z zaliczek stanowią majątek wspólnoty mieszkaniowej, a nie majątek poszczególnych właścicieli. Tym samym o przeznaczeniu nadwyżki powstałej z rozliczenia rocznego decyduje wspólnota podejmując stosowną uchwałę. Wniosek jednego z właścicieli o zwrot części nadwyżki na wskazany przez niego rachunek bankowy nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa ani w orzecznictwie. Skoro bowiem środki te zostały przeznaczone – uchwałą wspólnoty – na zwiększenie funduszu remontowego, nie ma podstawy prawnej do ich indywidualnego zwrotu.
Mateusz Górski
prawnik