Pytanie. Wspólnota mieszkaniowa zmieniła zarządcę nieruchomości. Po przejęciu dokumentacji okazało się, że wobec budynku wcześniej została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca usunięcie nieprawidłowości technicznych. Poprzedni zarządca nie wykonał tych obowiązków. Czy nowy zarządca albo aktualny zarząd wspólnoty muszą wykonać decyzję, mimo że nie uczestniczyli w postępowaniu i nie doprowadzili do zaniedbań?
Odpowiedź. Tak, zmiana zarządcy nie uchyla obowiązków dotyczących utrzymania obiektu budowlanego ani obowiązku wykonania decyzji organu nadzoru budowlanego.
Uzasadnienie. Art. 61 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 2025 poz. 418; dalej: pb) nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami określonymi w ustawie oraz zapewnienia, przy dochowaniu należytej staranności, jego bezpiecznego użytkowania. Obowiązek ten ma charakter aktualny i ciąży na podmiocie, który w danym czasie odpowiada za obiekt, a nie wyłącznie na tym, który dopuścił się wcześniejszych zaniedbań. Zgodnie z art. 63 ust. 1 pb, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez cały okres istnienia obiektu dokumentację budowy, dokumentację powykonawczą, inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń, a także opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót wykonywanych w toku jego użytkowania. Dokumentacja ta powinna zostać przekazana następcy w przypadku zmiany właściciela, zarządu lub zarządcy nieruchomości. Decyzje, postanowienia, zaświadczenia i inne dokumenty wydane przez organy administracji publicznej, dotyczące obiektu budowlanego, stanowią część jego dokumentacji. Dotyczy to również decyzji organów nadzoru budowlanego, w tym decyzji nakazujących wykonanie określonych czynności, doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem, usunięcie nieprawidłowości technicznych, a w skrajnych przypadkach wyłączenie obiektu z użytkowania.
Podstawą wydawania decyzji nakazowych w razie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu jest w szczególności art. 66 pb. Pozwala on organowi nadzoru nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, jeżeli obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo środowisku, jest użytkowany w sposób zagrażający tym dobrom, znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym albo powoduje oszpecenie otoczenia.
Nowy zarządca, przejmując nieruchomość, powinien zatem ustalić nie tylko stan techniczny budynku, lecz także to, czy w odniesieniu do obiektu zostały wcześniej wydane decyzje administracyjne. Niewykonanie decyzji nakazowej przez poprzednika nie powoduje utraty jej skuteczności po zmianie zarządcy. W przypadku wydania takiej decyzji nowy właściciel lub zarządca są zobowiązani do jej wykonania, a w razie braku realizacji organ nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie egzekucyjne.
Podstawę takiej egzekucji stanowią przepisy ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. 2026 poz. 268; dalej: pea). Zgodnie z art. 3 § 1 pea egzekucję administracyjną stosuje się do obowiązków wynikających z decyzji lub postanowień właściwych organów. Z kolei art. 2 § 1 pkt 10 pea obejmuje obowiązki o charakterze niepieniężnym pozostające we właściwości organów administracji rządowej i samorządowej. Należą do nich te wynikające z decyzji organów nadzoru budowlanego.
Obowiązek wykonania decyzji nadzoru budowlanego nie ustaje zatem z powodu zmiany zarządcy przez wspólnotę. Nowy zarządca powinien potraktować niewykonaną decyzję jako element stanu prawnego i technicznego nieruchomości, zweryfikować jej zakres, ustalić stopień wykonania oraz przygotować plan dalszych działań. W przeciwnym razie wspólnota naraża się na egzekucję administracyjną, a w przypadku dalszych zaniedbań również na odpowiedzialność związaną z niewłaściwym utrzymaniem obiektu.
Mateusz Górski
prawnik
