W przypadku nieruchomości objętej odrębną własnością lokali wyrok sądu nie może zastąpić zgody współwłaściciela na czynność prowadzącą do unicestwienia budynku – nawet w trybie rozstrzygnięcia o czynnościach przekraczających zwykły zarząd. Sprzeciw choćby jednego właściciela lokalu blokuje decyzję o rozbiórce, niezależnie od stanowiska większości i ekonomicznej zasadności takiego rozwiązania.
Sąd Najwyższy w odpowiedzi na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Suwałkach (postanowienie z 2 września 2025 r. sygn. akt I Ca 88/25): „Czy w trybie art. 199 k.c. można udzielić zgody na rozebranie budynku, w którym ustanowione są odrębne własności lokali jeżeli stosownie do art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy o własności lokali współwłasność ma charakter przymusowy i nie można żądać zniesienia współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali?” na posiedzeniu niejawnym podjął uchwałę, w której rozstrzygnął: „Na podstawie art. 199 k.c. nie można udzielić zgody na rozebranie budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali”. Uchwała wskazuje na brak możliwości sądowego rozstrzygnięcia w oparciu o art. 199 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93; dalej: kc) w przypadku braku porozumienia między właścicielami odrębnych lokali w sprawie rozbiórki wspólnego budynku. W związku z tym sąd nie może wydać zgody na taką rozbiórkę, jeśli sprzeciwia się temu właściciel choćby jednego z wyodrębnionych lokali. Taka sytuacja miała miejsce w przedmiotowej sprawie.
Spór dotyczył budynku, który wymagał kosztownego remontu. Właściciel jednego z lokali uważał, że lepiej będzie go wyburzyć, ale małżonkowie, do których należał drugi z lokali, nie wyrazili na to zgody. Pierwszy właściciel skierował w związku z tym do Sądu Rejonowego w Ełku wniosek o wyrażenie zgody na rozbiórkę. Sąd ustalił, że nakłady związane z niezbędnym remontem i wyburzeniem budynku były porównywalne. Stwierdził też, że możliwa jest rozbiórka części budynku, która nie objęłaby lokalu należącego do małżonków. Jednak małżeństwo nie wyrażało zgody na remont, a sąd podzielił ich argumentację, iż rozbiórka nie leży w interesie wszystkich współwłaścicieli, wnioskodawca zmierza do unicestwienia odrębnej własności ich lokalu, a w dalszej kolejności do zagospodarowania całej nieruchomości według swojego uznania.
Rozpatrujący sprawę w II instancji Sąd Okręgowy w Suwałkach powziął wątpliwości, czy sąd może w takiej sytuacji zarządzić rozbiórkę i skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne podnosząc, iż art. 199 kc stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (a rozbiórka budynku jest taką właśnie czynnością), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przy braku takiej zgody współwłaściciele, mający co najmniej połowę udziałów, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który powinien mieć na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jednocześnie jednak, według art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. W ocenie Sądu Okręgowego ten przepis można interpretować na dwa sposoby. Pierwszy, że wyłączona jest możliwość podejmowania działań pośrednio zmierzających do zniesienia współwłasności budynku, w którym ustanowiono lokale stanowiące odrębną własność, wbrew woli przynajmniej jednego z właścicieli. Drugi, że nie dotyczy to sytuacji, w której w jakikolwiek sposób doszło do unicestwienia budynku. Pierwsza interpretacja zabezpiecza interesy właścicieli lokali w budynkach w kiepskim stanie, położonych na nieruchomościach w atrakcyjnej lokalizacji, zaś druga ogranicza korzystanie ze swego udziału przez właściciela większościowego.
Sąd Najwyższy podjął uchwałę, w której rozstrzygnął, że na podstawie art. 199 kc nie można udzielić zgody na rozebranie budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali. Uzasadnienie zostanie sporządzone na piśmie w późniejszym terminie.
Uchwała Sądu Najwyższego z 11 lutego 2026 r., sygn. akt III CZP 31/25
Oprac. PB
