Zewnętrzne elementy balkonów i tarasów oraz konstrukcyjne części garażu podziemnego, istotne dla bezpieczeństwa i funkcjonowania całego budynku, stanowią nieruchomość wspólną i podlegają obowiązkom wynikającym z nadzoru budowlanego. Wspólnota musi wykonać nakazane prace, nawet gdy poszczególne elementy służą bezpośrednio tylko niektórym właścicielom.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu nakazał wspólnocie usunięcie nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego balkonów i tarasów (usunięcie odspojonych, luźnych i uszkodzonych okładzin z płytek ceramicznych, które utraciły przyczepność do pionowych płaszczyzn płyt balkonów i tarasów i groziły niekontrolowanym odpadnięciem, zabezpieczenie pionowych płaszczyzn płyt żelbetowych balkonów i tarasów przy zastosowaniu rozwiązań zabezpieczających tę część konstrukcji przed negatywnym działaniem czynników atmosferycznych) oraz remont garażu podziemnego, obejmujący m.in. usunięcie nieszczelności ścian i stropu, naprawę/wykonanie izolacji przeciwwodnej ścian w miejscach przecieków i uzupełnienie brakujących elementów kotwiących.
Wspólnota zaskarżyła decyzję do Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, a kiedy ten utrzymał decyzję w mocy, odwołała się do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Argumentowała, że organ nadzoru błędnie uznał za część wspólną nieruchomości warstwę wierzchnią balkonów i tarasów, przy czym nie całą, a tylko pionową, tym samym błędnie interpretując art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl). Wspólnota podniosła też, że samodzielny lokal garażowy nie jest częścią wspólną, co powoduje, że jego remont nie należy do obowiązków wspólnoty.
WSA we Wrocławiu w wyroku z 22 grudnia 2022 r. (sygn. akt II SA/Wr 507/22) stwierdził, że judykatura jest zgodna w kwestii tego, że odmiennie należy traktować te części balkonu, które mają znaczenie wyłącznie dla właściciela lokalu, a odmiennie te, które mają charakter konstrukcyjny, zewnętrzny, a ich należyte utrzymanie wpływa na cały obiekt i które fizycznie oraz wizualnie stanowią fragment całego budynku, ponieważ wchodzą w skład jego elewacji (uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1929/15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 20 marca 2017 r., sygn. I ACa 1638/16). Zewnętrzna ściana pionowa balkonu (tarasu) jest jednocześnie fragmentem całego budynku i jego elewacji, a jej należyty stan współprzyczynia się – wraz ze ścianami innych balkonów (tarasów) – do odpowiedniego stanu całego budynku. W pełni logiczne i uzasadnione jest więc, zdaniem sądu, potraktowanie balkonów i tarasów w zakresie ich elementów zewnętrznych (od czoła płyt balkonowych/tarasowych), konstrukcyjnych, stanowiących fragment elewacji całego budynku, jako nieruchomości wspólnej.
Sąd podkreślił, że interpretacja art. 3 ust. 2 uwl przy ustalaniu wspólnych elementów budynku każdorazowo wymaga dokładnego ustalenia stanu faktycznego. W omawianej sprawie balkony i tarasy znajdujące się na poszczególnych piętrach budynku były w większości jednocześnie stropodachami dla niżej położonych mieszkań. Tym samym, chociaż służyły do użytku właścicieli poszczególnych lokali, to z uwagi na swą istotę stanowiły element nieruchomości wspólnej. Sąd zaznaczył też, że w budynkach wielolokalowych nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich oraz od nieruchomości wspólnej. Natomiast jeśli chodzi o mieszkańców lokali, do których przynależały opisane w sprawie tarasy i balkony, to tylko pozornie wyłącznie oni odnosili z nich korzyść. Te części budynku stanowiły bowiem widoczny i istotny element elewacji budynku, odmiennie niż np. posadzka balkonowa. Z uwagi na powiązanie funkcjonalne z konstrukcją i elewacją budynku stanowiły element nieruchomości wspólnej.
Należało także mieć na uwadze, że wady i uszkodzenia stropodachów (elementów konstrukcji balkonu) miały wpływ nie tylko na konkretny lokal i jego właściciela, który użytkował balkon (taras), lecz także na lokale usytuowane poniżej. W związku z tym sąd nie znalazł podstaw prawnych i faktycznych, aby potraktować balkon (taras) wyłącznie jako część lokalu mieszkalnego, a zatem część autonomiczną względem nieruchomości wspólnej pozostającej pod pieczą wspólnoty.
Natomiast odnosząc się do tego punktu kontrolowanego rozstrzygnięcia, w którym organ nadzoru budowlanego nakazał remont garażu podziemnego, sąd stwierdził, że ściany, posadzka, słupy i strop garażu podziemnego w budynku wielorodzinnym to niewątpliwie takie części budynku, których funkcja, znaczenie i przeznaczenie nie ograniczają się wyłącznie do współwłaścicieli dysponujących miejscami postojowymi. Odpowiedni stan ścian, posadzki czy stropu, jak też należyta izolacja przeciwwodna garażu, są bowiem sprawą fundamentalną dla całości budynku. W myśl przyjętych w judykaturze poglądów za elementy nieruchomości wspólnej uważa się także fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, grzewcze itp. (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 5 stycznia 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 530/20). Dlatego w tym zakresie, w jakim elementy garażu i znajdujące się w nim instalacje oddziałują (lub mogą oddziaływać) na stan i użytkowanie całego budynku, należy je traktować jak nieruchomość wspólną.
Zdaniem sądu, będące w niewłaściwym stanie technicznym elementy garażu pozostawały w nierozerwalnym związku z nieruchomością wspólną i funkcjonalnie były taką nieruchomością, mimo że znajdowały się w wyodrębnionym prawnie lokalu. Organ nadzoru właściwie oznaczył adresata obowiązków, prawidłowo traktując sporne elementy balkonów i tarasów oraz garażu podziemnego jak nieruchomości wspólne. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414), jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa, a obowiązek prawidłowego utrzymania i użytkowania budynku jako całości spoczywa na wszystkich właścicielach.
W związku z tym Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł o oddaleniu skargi wspólnoty, a Naczelny Sąd Administracyjny oddalił jej skargę kasacyjną.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 października 2025 r., sygn. akt II OSK 959/23
Oprac. PB