Zgoda wspólnoty na montaż klimatyzatora na elewacji może zostać uchylona, jeżeli uchwała ma charakter blankietowy i nie przewiduje konkretnych zabezpieczeń interesu właściciela lokalu bezpośrednio narażonego na uciążliwości. Sama zgodność planowanego urządzenia z normami technicznymi nie wystarczy, jeśli wspólnota nie uwzględniła wpływu instalacji na komfort korzystania z sąsiedniego lokalu.
Powódka wniosła o uchylenie uchwały, na mocy której wspólnota wyraziła jednemu z mieszkańców zgodę na montaż klimatyzatora na elewacji budynku. Wskazała, że jest jedynym właścicielem lokalu bezpośrednio narażonym na hałas, inne immisje oraz konieczność znoszenia funkcjonowania klimatyzatora. Podniosła też, że uchwała została podjęta bez realnej możliwości wyrażenia przez nią stanowiska. Zdaniem powódki, przed podjęciem uchwały nie dokonano analizy potencjalnych uciążliwości wynikających z montażu klimatyzatora, ani nie wyważono interesów właścicieli lokali. Podkreślała, że pojęcie interesu właściciela należy rozumieć szeroko, obejmując nim także komfort korzystania z lokalu oraz ochronę przed immisjami ponad przeciętną miarę.
Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa wskazując, że zaskarżona uchwała została podjęta zgodnie z przepisami prawa i na wniosek lokatora, w związku z koniecznością zmiany sposobu ogrzewania lokalu należącego do zasobu gminnego. Argumentowała, że planowany montaż klimatyzatora nie narusza interesu powódki, bowiem urządzenie zostało dobrane w sposób ograniczający emisję hałasu i wibracji, zaś jego usytuowanie pod balkonem powódki będzie stanowiło dodatkową barierę dla ewentualnych immisji, a tym samym brak jest podstaw do przyjęcia, iż instalacja urządzenia spowoduje zakłócenia ponad przeciętną miarę.
Zgodnie z art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwalę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jak podkreśla się w doktrynie i orzecznictwie, pojęcie „interesu” w rozumieniu tego przepisu należy ujmować szeroko – jest to nie tylko interes ekonomiczny, lecz także komfort korzystania z lokalu.
W realiach sprawy sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona uchwała naruszała interes powódki. Kluczowe znaczenie miało to, iż uchwała miała charakter blankietowy i nie zawierała żadnych konkretnych ograniczeń ani zabezpieczeń chroniących prawa powódki jako właścicielki lokalu bezpośrednio sąsiadującego z planowaną instalacją. Uchwała pozostawiała zarządowi szerokie pole manewru w zakresie doboru urządzenia i sposobu jego montażu, nie zapewniając jednocześnie realnej ochrony interesów powódki. W ocenie sądu, dla rozstrzygnięcia sprawy nie było konieczne ustalanie, jaki poziom hałasu generowałby konkretny model klimatyzatora. Istotą sporu nie była bowiem abstrakcyjna zgodność urządzenia z normami technicznymi, lecz realna uciążliwość wynikająca z jego usytuowania w bezpośrednim sąsiedztwie lokalu powódki. W tym zakresie decydujące znaczenie miało, w ocenie sądu, doświadczenie życiowe oraz subiektywne odczucie osoby zamieszkującej lokal, a nie wyłącznie specjalistyczna wiedza techniczna. Dlatego sąd pominął wniosek pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu hałasu, uznając go za zbędny i zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania.
Sąd podzielił też argumentację, że z usytuowania lokali w budynku wynika, iż dźwięki emitowane przez klimatyzator, nawet w przypadku ich częściowego wytłumienia przez płytę balkonową, będą docierały do lokalu powódki. Okoliczność, że powódka w lokalu tym faktycznie nie zamieszkiwała, pozostawało bez znaczenia prawnego – istotne było bowiem samo naruszenie jej interesu jako właścicielki.
Sąd podkreślił, że jego rola w sprawach z art. 25 ust. 1 uwl ma charakter kasatoryjny. Oznacza to, że sąd nie zastępuje wspólnoty w podejmowaniu decyzji, ani nie reguluje szczegółowo stosunków między właścicielami, lecz eliminuje z obrotu prawnego uchwały wadliwe. W przedmiotowej sprawie zaskarżona uchwała, w ocenie sądu, jako zbyt ogólna i nieuwzględniająca interesu powódki, podlegała uchyleniu.
Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 5 lutego 2026 r., sygn. akt I C 762/25
Oprac. PB
