W przypadku braku zgody na podjęcie czynności przekraczającej trwały zarząd współwłaściciele mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sporu między nimi i o wydanie zgody na dokonanie takiej czynności.
Członkowie wspólnoty mieszkaniowej (wnioskodawcy) wystąpili o zgodę sądu na zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zarząd zwykły, tj. na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej w postaci działki gruntu, której są współużytkownikami wieczystymi. Posiadają łącznie 93,09 proc. udziałów we współwłasności. Wystąpili więc z wnioskiem do sądu o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, bowiem jedna ze współwłaścicielek zgłosiła w tym zakresie sprzeciw.
Uzasadniała, że na nieruchomości są posadowione garaże pokryte azbestem, a ona domaga się usunięcia azbestu. Ponadto zarzucała, że część posesji została ogrodzona i pozamykana przez jednego z właścicieli, a jej zdaniem 3 z 14 członków wspólnoty ma zbyt wysokie udziały w prawie do gruntu. Zgłosiła także zarzuty co do braku wystarczająco estetycznego wyglądu komórki jednego z wnioskodawców oraz stanu zadrzewienia działki. Wobec sprzeciwu uczestniczki prezydent miasta zawiesił postępowanie administracyjne w sprawie przekształcenia nieruchomości. Jak wskazali wnioskodawcy, przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności leży w interesie członków wspólnoty, bowiem nie będą musieli uiszczać opłat rocznych za użytkowanie wieczyste aktualizowanych wraz ze wzrostem cen nieruchomości. W odpowiedzi na wniosek współwłaścicielka podała, że nie była i nie jest przeciwna przekształceniu.
Potwierdziła wprawdzie, że zgłosiła sprzeciw, ale zrobiła to dlatego, że była to okazja do wyegzekwowania u opornego lokatora dostępu do części wspólnej, wyremontowania przerdzewiałej komórki z blachy lub jej usunięcia, przycięcia drzew i usunięcia eternitu przy jej działce. Z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności mogą również wystąpić właściciele lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Przepisy stanowią ponadto, że w przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści, przy czym z żądaniem takim mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Natomiast jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowania.
W takim przypadku przepis art. 199 kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Stosownie do treści tego przepisu, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W ocenie sądu przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działki na prawo własności leży w interesie wszystkich członków wspólnoty, czego zresztą nie kwestionuje nawet współwłaścicielka.
Aktualnie członkowie wspólnot mieszkaniowej jako współużytkownicy wieczyści muszą uiszczać opłaty roczne za użytkowanie wieczyste, a z chwilą przekształcenia prawa użytkowania wieczystego na prawo własności ich świadczenia publicznoprawne ulegną niewątpliwie zmniejszeniu. Poza tym mogą oni skorzystać z bonifikaty w zakresie opłaty za przekształcenie w prawo własności, stosownie do postanowień uchwał rady gminy. Bezzasadne w ocenie sądu jest „blokowanie” wniesionym sprzeciwem przez uczestniczkę toku postępowania administracyjnego, gdyż godzi ono nie tylko w interes wnioskodawców, ale i samej uczestniczki. Bez względu bowiem na to, czy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, a zatem również uczestniczka postępowania są współużytkownikami wieczystymi czy współwłaścicielami wspólnej działki gruntu, to w taki sam sposób mogą realizować swoje uprawnienia dotyczące części wspólnych działki gruntu. Wykracza natomiast poza ramy obowiązku sądu pouczanie uczestniczki o możliwości i sposobie dochodzenia jej roszczeń z tym związanych, podnoszonych w sprzeciwie w postępowaniu administracyjnym i w odpowiedzi na wniosek w niniejszej sprawie.
Oprac. SSZ
Postanowienie Sądu Rejnonowego w Świdnicy z 16 grudnia 2014 r., sygn. akt I Ns 1606/13
Tekst w numerze 06/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.