Pytanie. Wspólnota mieszkaniowa otrzymała protokół z okresowej kontroli stanu technicznego budynku, w którym wskazano kilka zaleceń remontowych i konserwacyjnych. Część właścicieli oczekuje, że w pierwszej kolejności zostaną wykonane prace najbardziej widoczne, np. malowanie klatek schodowych, a zarząd chce rozpocząć od usunięcia usterek dachu i obróbek blacharskich. Czy wspólnota może dowolnie ustalać kolejność prac remontowych?
Odpowiedź. Kolejność prac remontowych nie powinna być ustalana dowolnie ani wyłącznie według oczekiwań właścicieli. Plan robót remontowych powinien uwzględniać przede wszystkim stopień pilności zaleceń wynikających z kontroli technicznych oraz pierwszeństwo robót służących usunięciu zagrożenia bezpieczeństwa, zabezpieczeniu przeciwpożarowemu, ochronie środowiska i zachowaniu zapobiegawczego charakteru remontu.
Uzasadnienie. Podstawowym obowiązkiem właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego jest utrzymywanie go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Wynika to z art. 61 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2026 r. poz. 524, z późn. zm.; dalej: pb), który nakłada obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z przepisami oraz zapewnienia jego bezpiecznego użytkowania. Punktem wyjścia do planowania robót są okresowe kontrole stanu technicznego, o których mowa w art. 62 pb. Po ich przeprowadzeniu właściciel lub zarządca dysponuje informacjami o stanie budynku, stwierdzonych nieprawidłowościach i zaleceniach pokontrolnych. To właśnie protokoły kontroli oraz uwagi użytkowników powinny stanowić podstawę do przygotowania planu prac.
Znaczenie mają również regulacje dotyczące warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Dotychczas te kwestie określało rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. z 1999 r. nr 74 poz. 836). Akt ten został oznaczony w Internetowym Systemie Aktów Prawnych jako uznany za uchylony, jednak ze względu na okres przejściowy przy planowaniu prac nadal należy uwzględniać dotychczasowe przepisy w zakresie, w jakim znajdują zastosowanie. W § 7 ust. 2 tego rozporządzenia roboty związane z remontem budynku podzielono na roboty konserwacyjne, naprawy bieżące oraz naprawy główne. Nie każda praca wykonana w budynku jest więc remontem w ścisłym znaczeniu. Zgodnie z art. 3 pkt 8 pb remont polega na odtworzeniu stanu pierwotnego istniejącego obiektu i nie obejmuje bieżącej konserwacji.
Dla kolejności prac istotne pozostają zasady wynikające z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z nimi plan robót remontowych powinien zachowywać pierwszeństwo dla robót służących eliminacji zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich, zabezpieczeniu przeciwpożarowemu budynku, spełnieniu wymagań ochrony środowiska oraz zachowaniu zapobiegawczego charakteru remontu. Wspólnota nie powinna w pierwszej kolejności finansować prac wyłącznie estetycznych, jeżeli z protokołu wynika konieczność pilnego usunięcia usterek dachu, obróbek blacharskich, kominów, instalacji albo innych elementów mających wpływ na bezpieczeństwo. Zalecenia pokontrolne powinny być uporządkowane według stopni pilności: od prac wymagających wykonania bezzwłocznie, przez prace pilne, po roboty możliwe do ujęcia w planie remontowym. Po otrzymaniu protokołu zarząd lub zarządca powinien przygotować harmonogram prac zgodny z tymi stopniami. Zalecenia związane ze stanem zagrożenia bezpieczeństwa wymagają wykonania w pierwszej kolejności. Dopiero po ich uwzględnieniu można planować prace mniej pilne, w tym konserwacyjne, modernizacyjne lub estetyczne.
Mateusz Górski
prawnik
