Odmowa wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym położonym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nie jest sama w sobie działaniem bezprawnym wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli służy ochronie porządku, spokoju i interesów pozostałych właścicieli. Właściciel lokalu musi wykazać nie tylko ograniczenie możliwości zarobkowego korzystania z lokalu, lecz także to, że uchwała narusza jego interes w sposób nieuzasadniony i sprzeczny z dobrem wspólnoty.
Odnosząc się do stanowiska powoda o naruszeniu przez pozwaną wspólnotę jego praw poprzez niewyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu w jego lokalu, sad zwrócił uwagę, że jeżeli punkt sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do sprzedaży w miejscu lub poza miejscem sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, to do uzyskania zezwolenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży, niezbędna jest zgoda właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku – zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (Dz.U. z 2023 r. poz. 2151; dalej: uwt). Wobec tego, gdy właściciel lokalu położonego w budynku wielorodzinnym chce w tym lokalu sprzedawać alkohol, powinien uzyskać zgodę pozostałych właścicieli lokali – współwłaścicieli budynku. W przypadku współwłasności (w tym w przypadku wspólnoty mieszkaniowej) zgoda taka stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
W związku z tym, stosownie do art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl), niezbędne jest podjęcie przez wspólnotę uchwały wyrażającej zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych.
Uchwała odmawiająca wyrażenia zgody podlega kontroli sądowej, stosownie do art. 25 uwl. Wyrażenie lub odmowa zgody w rozumieniu art. 18 ust. 6 pkt 3 uwt stanowi kompetencję podmiotu wskazanego w tym przepisie. Z samego prawa własności lokalu użytkowego nie wynika natomiast roszczenie właściciela lokalu o wyrażenie takiej zgody. Odmowa zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zasadniczo bowiem aktualizuje prawo zarządu lub zarządcy do żądania rozstrzygnięcia przez sąd w postępowaniu nieprocesowym (art. 24 uwl; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 9 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 93/16). W konsekwencji brak zgody wspólnoty mieszkaniowej (właścicieli lokali) na handel w lokalu użytkowym napojami alkoholowymi nie może być sam w sobie uznany za postępowanie niezgodne z prawem. Brak zgody rozpatrywać należy natomiast w kategorii naruszenia interesów właściciela lokalu, co stanowić może przesłankę uchylenia podjętej w tej kwestii uchwały, na podstawie art. 25 ust. 1 uwl.
Kwestionując uchwałę odmawiającą zgody i żądając jej uchylenia ze względu na naruszenie interesów właściciela lokalu powód powinien wykazać, że wspólnota wadliwie – z naruszeniem uzasadnionych w okolicznościach sprawy interesów właściciela – wykonała swoje prawo do odmowy wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu. Poszukując wzorca oceny uchwał na płaszczyźnie przesłanki naruszenia interesu właściciela lokalu należało, w ocenie sądu, odwołać się do zasad współżycia społecznego, co wymaga uznania, że naruszenie interesu musi być badane w sposób zobiektywizowany przy uwzględnieniu reguł słusznościowych (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12 czerwca 2013, sygn. akt VI ACa 1727/12). Spór wyraża się bowiem w konflikcie między dobrem wspólnoty a dobrem właściciela lokalu, zaś do przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia uchwały, zachodzić musi co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu właściciela a ochroną interesu wyrażonego kwestionowaną uchwałą (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 4 września 2015 r., sygn. akt I ACa 671/15). Jako przykład wskazuje się w tym kontekście najczęściej na sytuację, w której uchwała zmierza, sprzecznie z zasadami współżycia społecznego, do pokrzywdzenia właściciela lokalu.
Jeśli u podstaw żądania uchylenia uchwały leży twierdzenie, że wspólnota mieszkaniowa, jako podmiot uprawniony do wyrażenia zgody, korzysta ze swojego prawa w sposób naruszający interes właściciela lokalu, do którego m.in. odnosi się art. 25 ust. 1 uwl, konieczne jest wykazanie nie tylko tego, że brak zgody utrudnia (ogranicza) możliwość czerpania pożytków z prawa własności lokalu, ale też przedstawienia i udowodnienia okoliczności pozwalających na przyjęcie, że uchwała taka nie jest motywowana dobrem wspólnoty, lecz narusza interes właściciela w sposób sprzeczny z opisanym wzorcem oceny. Zgodnie zaś z art. 6 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) to na powodzie, jako wywodzącym skutki prawne z określonych twierdzeń, spoczywa ciężar dowodu istnienia okoliczności pozwalających uznać odmowę wyrażenia zgody za naruszającą jego interes.
W tym kontekście sąd stwierdził, że sama norma z art. 18 uwt zawiera w sobie ograniczenie prawa dysponowania przedmiotem własności lokalu (a także prawa swobody działalności gospodarczej), uzależniając prowadzenie w lokalu działalności w określonej branży od uzyskania zezwolenia właściwego organu gminy. Przesłanką tego zezwolenia jest zaś z kolei zgoda, o której mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 uwt. Celem tej normy jest wyrażenie troski ustawodawcy dla pełnego poszanowania stanowiska wymienionych w tym przepisie podmiotów, wobec zamiaru prowadzenia w budynku mieszkalnym wielorodzinnym tak specyficznej działalności gospodarczej jak sprzedaż alkoholu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2014 r., sygn. akt II GSK 1293/13). Regulacja ustawowa jest wyrazem dostrzeżenia przez ustawodawcę negatywnych skutków związanych z naruszaniem porządku i spokoju czy wręcz miru domowego przez osoby nabywające i spożywające alkohol. Zatem dla ochrony wyrażanych wartości ustawa o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi ogranicza prawo do dysponowania nieruchomością, uzależniając prowadzenie handlu alkoholem między innymi od akceptacji przez osoby mające prawa do budynku, w którym działalność ma być prowadzona, tego rodzaju aktywności gospodarczej i związanych z nią mankamentów oraz często utrudnień, związanych z zakłócaniem porządku przez osoby znajdujące się pod wpływem alkoholu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 9 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 93/16).
W związku z tym sąd nie miał wątpliwości, że przytoczona norma ustawowa przyznaje wymienionym w jej treści podmiotom prawo do współdecydowania o organizacji bezpośredniego otoczenia ich własności, z ingerencją w wykonywanie władztwa właścicielskiego nad lokalem. A zatem, kwestionując prawo do odmowy wyrażenia zgody na handel alkoholem w lokalu użytkowym, powód powinien wykazać, że uchwała była motywowana innymi względami niż wykonanie tego prawa (względnie wykazanie, że w konkretnych okolicznościach faktycznych zgoda na sprzedaż alkoholu lub jej brak pozostają całkowicie indyferentne dla osiągnięcia celów ustawy). Tymczasem strona powodowa nie wykazała, w ocenie sądu, występowania takich okoliczności. Z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynikało, że w okresie kiedy w przedmiotowym lokalu była prowadzona sprzedaż napojów alkoholowych, w bezpośrednim otoczeniu budynku wspólnoty dochodziło do zachowań zakłócających porządek i spokój (w tym ciszę nocną) przez osoby znajdujące się pod wpływem alkoholu, które nabywały napoje w sklepie prowadzonym w lokalu powoda. Związane z tym uciążliwości istotnie ograniczały komfort zamieszkiwania właścicieli lokali, którzy wielokrotnie zgłaszali występujące problemy administratorowi lub zarządowi wspólnoty. Natomiast po zaprzestaniu handlu alkoholem w lokalu problem powyższy został wyeliminowany.
Nie ma zatem, zdaniem sądu, żadnych przesłanek do stwierdzenia, że brak zgody na sprzedaż alkoholu w budynku wspólnym był wynikiem złej woli właścicieli lokali, a nie troski o dobro wspólnoty. Przeciwnie, przeprowadzone dowody z zeznań świadków i przesłuchania członka zarządu wspólnoty wskazały, że motywacją braku takiej zgody była chęć utrzymania spokoju i porządku na nieruchomości wspólnej. Twierdzeń takich po stronie pozwanej wspólnoty nie można było przy tym uznać za hipotetyczne, gdyż właściciele lokali mieli porównanie tego, jak sytuacja wyglądała, gdy w przedmiotowym lokalu użytkowym odbywał się handel alkoholem, a jak wygląda od czasu, gdy taki handel nie jest prowadzony.
Interes właściciela lokalu użytkowego w maksymalizacji dochodów z jego lokalu nie ma, w ocenie sądu, przewagi nad interesem większości właścicieli wyrażającym się w spokojnym wykorzystywaniu ich lokali, bez nadmiernych uciążliwości generowanych przez działalność prowadzoną w lokalu użytkowym.
W konsekwencji sąd stwierdził, że strona powodowa nie wykazała wystąpienia w rozpatrywanym przypadku przesłanek przewidzianych w art. 25 ust. 1 uwl, dających podstawę do uchylenia uchwały.
Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 25 lutego 2026 r., sygn. akt XXV C 702/24
Oprac. PB
