Właściciel lokalu nie może samodzielnie zajmować części wspólnej na przechowywanie prywatnych rzeczy, jeżeli wspólnota lub zarządca działający w jej imieniu nie wyrazili na to zgody. Sąd Najwyższy potwierdził, że zarządca mógł opróżnić wspólny strych i przywrócić mu pierwotną funkcję, zwłaszcza gdy rzeczy były nieoznaczone, a właściciele mieli wystarczająco dużo czasu na ich usunięcie.
Sąd Okręgowy w Łodzi wyrokiem z 27 sierpnia 2020 r. (sygn. akt III Ca 2301/19) oddalił apelację powodowego właściciela lokalu od wyroku sądu rejonowego oddalającego powództwo przeciwko zarządcy nieruchomości wspólnej o wydanie rzeczy przechowywanych przez właściciela na wspólnym strychu, ewentualnie o zapłatę 20 tys. zł jako ekwiwalentu ich wartości. Sąd drugiej instancji ustalił, że właściciel lokalu w budynku wspólnoty przechowywał swoje rzeczy ruchome, przede wszystkim księgozbiór, na strychu stanowiącym część nieruchomości wspólnej. Powodowy właściciel nie był jedyną osobą wykorzystującą wspólny strych jako magazyn. Jednak żaden z właścicieli nie uzyskał zgody wspólnoty mieszkaniowej lub jej zarządcy na zajęcie strychu.
Część właścicieli lokali zażądała przywrócenia pierwotnej funkcji strychu, tj. suszarni. W związku z tym zarządca umieścił na klatce schodowej, w gablocie na ogłoszenia, polecenie usunięcia ze strychu do 14 lutego 2014 r. pozostawionych tam rzeczy ruchomych. Ogłoszenie to zdjęto z gabloty 30 maja 2014 r. jednocześnie z usunięciem zalegających na strychu rzeczy, które zostały wywiezione przez zarządcę do kontenera na śmieci.
Sąd Najwyższy uznał, że powód nie wykazał swojego roszczenia ani co do zasady, ani co do wysokości. Właściciel tylko nieliczne z rzeczy przechowywanych na strychu potrafił zindywidualizować w sposób umożliwiający ich wycenę przez biegłego. Pracownicy zarządcy, w ocenie sądu, nie popełnili czynu zabronionego, a tym samym zarządca nie odpowiada za szkodę właściciela rzeczy (art. 430 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny; Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93; dalej: kc). Sąd nie przyjął przy tym domniemania, że właściciel porzucił swoje rzeczy na strychu z zamiarem wyzbycia się własności. Uznał, że rzeczy te w chwili usunięcia nadal pozostawały własnością powodowego właściciela i nie zastosował w związku z tym art. 180 kc („właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci”).
Sąd wyjaśnił natomiast, że wobec braku jakichkolwiek oznaczeń na rzeczach (np. wskazania numeru lokalu czy nazwiska właściciela) usprawiedliwione było przekonanie pracowników zarządcy, że są to rzeczy porzucone, a tym nie można im przypisać winy. Podkreślił, że właściciele lokali nie mogą samodzielnie zmieniać przeznaczenia pomieszczeń wspólnych. Nawet więc jeśli to nie powód jako pierwszy rozpoczął używanie strychu jako magazynu rzeczy niemieszczących się w lokalu, to zarządca działający w imieniu wspólnoty miał prawo przywrócić pierwotne przeznaczenie strychu. Okres 3,5 miesiąca od wywieszenia na tablicy polecenia usunięcia rzeczy do ich faktycznego usunięcia był przy tym całkowicie wystarczający i usunięcie nie powinno zaskoczyć właścicieli.
Nie miało przy tym znaczenia, że powód nie mieszkał w lokalu będącym jego własnością. Obowiązkiem właściciela niemieszkającego w lokalu jest bowiem zobowiązanie najemcy lub używającego mieszkania w oparciu o inny tytuł do sprawdzania tablicy ogłoszeń i przekazywania ich treści właścicielowi.
Sąd Najwyższy orzekł, iż sąd okręgowy zasadnie uznał, że brak oznaczeń na rzeczach usprawiedliwia brak ich odrębnego spakowania i przechowywania do czasu upewnienia się, że właściciel ich nie porzucił. Opróżniając wspólny strych z nieoznaczonych rzeczy pozwany, zarządzający w imieniu wspólnoty mieszkaniowej pomieszczeniami wspólnymi (art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; Dz.U. z 2021 r. poz. 1048), działał w zakresie uprawnień wspólnoty i nie naruszył prawa właścicieli lokali. Wprost przeciwnie – to niektórzy właściciele poprzez wykorzystywanie strychu jako magazynu naruszyli prawa pozostałych członków wspólnoty do korzystania ze strychu zgodnie z zasadami ustalonymi przez wspólnotę lub zarządcę w imieniu wspólnoty.
W ocenie Sądu Najwyższego, sąd okręgowy zasadnie stwierdził, że założenie istnienia obowiązku zarządcy przechowywania usuniętych rzeczy do czasu, kiedy zgłoszą się po nie właściciele, oznaczałoby, że zarządca zobowiązany jest do większej dbałości o mienie pozostawione na poddaszu niż sami właściciele tego mienia.
Wyrok Sądu Najwyższego z 3 lipca 2025 r., sygn. akt II CNPP 13/23
Oprac. PB.
