Pytanie. Czy w sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa planuje zagospodarowanie terenu nieruchomości wspólnej poprzez wykonanie nasadzeń drzew w celu poprawy estetyki oraz funkcjonalności otoczenia, dopuszczalne jest sfinansowanie tych prac ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym?
Odpowiedź. W przedstawionym stanie faktycznym brak jest podstaw do sfinansowania nasadzeń drzew na nieruchomości wspólnej ze środków funduszu remontowego.
Uzasadnienie. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) nie zawiera wprawdzie definicji funduszu remontowego, jednak przepisy wyraźnie rozróżniają koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz wskazują, jakie wydatki mieszczą się w ramach kosztów zarządu. Zgodnie z art. 13 ust. 1 uwl, właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, natomiast art. 14 uwl stanowi, że na koszty zarządu składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za media dotyczące części wspólnej, ubezpieczenia, podatki, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie zarządu lub zarządcy. Z kolei art. 15 ust. 1 uwl przewiduje, że na pokrycie tych kosztów właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.
Kluczowe znaczenie ma tu charakter funduszu remontowego. W praktyce wspólnot mieszkaniowych jest on tworzony jako wyodrębniona pula środków przeznaczonych na finansowanie remontów oraz prac odtworzeniowych albo zabezpieczających dotyczących nieruchomości wspólnej. Taki fundusz nie służy co do zasady pokrywaniu wszelkich wydatków dotyczących części wspólnej, lecz tych, które pozostają w związku z remontem lub bieżącą konserwacją. Skoro art. 14 uwl wprost wymienia wydatki na remonty i bieżącą konserwację, to właśnie ten cel wyznacza podstawowy zakres dopuszczalnego wykorzystania środków gromadzonych pod nazwą funduszu remontowego.
Nasadzenia drzew nie mieszczą się w tym zakresie. Nie są remontem, ponieważ nie polegają na odtworzeniu istniejącego elementu nieruchomości wspólnej ani na przywróceniu jego poprzedniego stanu technicznego. Nie są także bieżącą konserwacją, bo nie służą zachowaniu sprawności technicznej już istniejącego składnika nieruchomości wspólnej. Tego rodzaju wydatek ma co do zasady charakter urządzenia, zagospodarowania lub poprawy estetyki terenu, ewentualnie zwiększenia walorów użytkowych nieruchomości. Z tego względu nie można go utożsamiać z celem, dla którego gromadzi się środki na funduszu remontowym.
Nie oznacza to jednak, że wspólnota w ogóle nie może sfinansować takich prac. Jeżeli planowane nasadzenia mają dotyczyć nieruchomości wspólnej, to wydatek może zostać pokryty z innych środków wspólnoty przeznaczonych na utrzymanie albo zagospodarowanie części wspólnej. Ustawa przewiduje bowiem, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziałów, jeżeli nie znajdują one pokrycia w tych przychodach. To daje podstawę do finansowania różnych legalnych wydatków dotyczących nieruchomości wspólnej, ale nie z każdej puli środków dowolnie nazwanej przez wspólnotę.
Mateusz Górski
prawnik
