Uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu powinna określać jej istotne elementy oraz wskazywać podstawowe warunki przyszłej umowy. Wspólnota nie może przekazać zarządowi ogólnego upoważnienia do samodzielnego wyboru wykonawcy, ceny i sposobu realizacji inwestycji, ani ustalać zaliczek na fundusz remontowy na kilka lat bez przekonującego uzasadnienia.
Powodowie domagali się uchylenia dwóch uchwał, podnosząc w stosunku do nich szereg zarzutów. Sąd przyznał, że redakcja jednego z paragrafów uchwały budziła zastrzeżenia z uwagi na udzielenie zbyt szerokich uprawnień do „podpisania stosownych umów i wniosków o dotacje”, które w rzeczywistości dawały zarządowi uprawnienia do podjęcia niemal wszystkich decyzji dotyczących montażu instalacji odnoszących się do tego, kto, za jaką kwotę (w granicach określonych uchwałą), kiedy, gdzie i w jaki sposób ją umieści. Sąd przywołał w tym kontekście tezę wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2014 r. (sygn. akt I ACa 679/13), zgodnie z którą „uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, w tym także umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz wskazywać osobę, z którą umowa ma zostać zawarta”. W przekonaniu sądu strona pozwana w żaden sposób nie obaliła tak sformułowanej argumentacji. Zaskarżona uchwała była zdecydowanie zbyt ogólna – nie można oddawać tak szerokiego pola działania zarządowi wspólnoty, aby decydował on samodzielnie o kontrahencie, cenie inwestycji, o tym gdzie, kiedy i w jaki sposób instalacja zostanie położona – tak istotne kwestie powinny być precyzyjnie opisane w treści uchwały, tak szczegółowo jak tylko to możliwe.
Strona powodowa podnosiła też, że taki zapis uchwały był sprzeczny z treścią art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl), zgodnie z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zgoda, o jakiej stanowi przytoczony przepis, powinna zaś dotyczyć konkretnej, ściśle określonej czynności i w drodze uchwały właściciele lokali nie mogą przenosić na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania określonego rodzaju czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
Sąd przychylił się do stanowiska strony powodowej, że kwestionowany zapis był sprzeczny z prawem oraz naruszał zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W ocenie sądu, za uchyleniem uchwały przemawiała także treść innego jej zapisu, który zawierał wewnętrzną sprzeczność: z jednej strony wskazywał, że realizacja inwestycji rozpocznie się po uzyskaniu przez wspólnotę informacji o otrzymaniu grantu, z drugiej zaś, że brak uzyskania grantu nie wstrzymuje realizacji uchwały. Wspólnota argumentowała to tym, że fizycznie grant, stanowiący jedynie połowę ceny netto, mogła otrzymać dopiero po ukończeniu (we wskazanym w umowie terminie) inwestycji, co wynikało zarówno z umowy objęcia grantem przedsięwzięcia OZE, jak i zawiadomienia o przyznaniu grantu. Sąd zauważył jednak, iż w świetle tak sformułowanego zapisu uchwały niejasny był termin realizacji inwestycji w sytuacji nie uzyskania grantu. Tak sformułowany zapis (nawet pomimo dokonania jego wykładni) budził wątpliwości i nie był do końca czytelny, co stanowiło dodatkową przesłankę do uchylenia uchwały.
Zastrzeżenia do treści kolejnej uchwały dotyczyły dwóch kwestii: po pierwsze, ustalenia wysokości zaliczek na fundusz remontowy na okres trzech lat, do roku 2026, po drugie, enumeratywnego wskazania celów, do których zarząd może środki te wykorzystać. Sąd wskazał, że zgodnie z art. 30 ust. 2 uwl przedmiotem zebrania właścicieli lokali, zwoływanego nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, powinno być między innymi uchwalenie rocznego planu gospodarczego. W praktyce zdarzają się sytuacje, kiedy celowe jest ustalenie wysokości zaliczki na kilka lat, np. kiedy wspólnota mieszkaniowa planuje dużą inwestycję, na którą trzeba zgromadzić konkretne środki, bądź też kiedy istnieją jakieś zaległe należności, które trzeba z tak zgromadzonych środków pokryć. Należałoby więc rozważyć, czy przepis art. 30 ust. 2 uwl, z którego wynika, że plan gospodarczy (a w jego ramach wysokości stosownych zaliczek) jest uchwalany na roku, nie mógłby być traktowany jako przepis dyspozytywny. Ponadto, jak wynika z doświadczenia życiowego, praktyka funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest taka, że plan gospodarczy często jest uchwalany z opóźnieniem, a nie w pierwszym kwartale roku (art. 30 ust. 1 pkt 3 uwl), w konsekwencji właściciele lokali ponoszą opłaty wg stawek ustalonych w planie gospodarczym uchwalonym na rok poprzedni, a ewentualna różnica jest pokrywana dopiero po uchwaleniu nowego planu gospodarczego. Oznacza to, że w praktyce tak uchwalone wysokości zaliczek funkcjonują przez dłużej niż rok.
W omawianej sprawie strona pozwana podnosiła, że w 2015 r. wykonywany był remont elewacji – jakość jego wykonania była bardzo niska, elewacja była nieszczelna i dochodziło do zalewania lokali mieszkalnych. Przez cały czas potrzebne były liczne prace remontowe, a wspólnota borykała się z niską jakością wykonania budynków. Właściciele lokali mieszkalnych przez wiele lat „nie zgadzali się na podniesienie składki na fundusz remontowy i zbieranie pieniędzy na remonty trwało bardzo długo”. W ocenie sądu nie była to jednak wystarczająco przekonująca argumentacja, która miałaby uzasadnić ustalenie wysokości zaliczek na fundusz remontowy na tak długi okres – 3 lat. Tłumaczenie pozwanej sąd ocenił jako ogólne i pozbawione precyzyjnych dowodów, które uzasadniałyby tak długi okres, na jaki uchwalono wysokość stawki funduszu remontowego, wobec czego brak było podstaw do odstąpienia od wymogu wynikającego z art. 30 ust. 2 uwl określania wysokości ponoszonych wydatków w ramach planu gospodarczego na okres jedynie jednego roku. W konsekwencji również druga z zaskarżonych uchwał, z uwagi na jej sprzeczność z prawem oraz z zasadami prawidłowej gospodarki nieruchomościami, musiała zostać uchylona.
Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 19 listopada 2025 r., sygn. akt I C 504/24
Oprac. PB
