Rzetelne rozliczenie kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków należy do jednej z trudniejszych kwestii do rozwiązania we wspólnotach mieszkaniowych. Zawsze stanowi źródło konfliktów na linii mieszkaniec – zarządca lub administrator nieruchomości. Często jest to wynikiem m.in. braku odpowiedniego opomiarowania w budynku.
Czy we wspólnocie mieszkaniowej, w lokalach mieszkalnych, które stały się nieopomiarowane na skutek utraty legalizacji wodomierzy, możliwe jest, zgodnie z obowiązującym prawem, rozliczanie wody i ścieków inaczej niż według liczby zamieszkałych osób (zużycie na osobę)?
Właściciele lokali podjęli uchwałę, która przewiduje rozliczanie w 2020 i 2021 r. wody i ścieków w lokalach nieopomiarowanych na podstawie zużycia w 2018 i 2019 r.
Jak zgodnie z prawem należy rozliczyć wodę i ścieki:
- w 2020 r., gdy ok. 60 proc. lokali mieszkalnych było nieopomiarowanych (wodomierze bez legalizacji),
- w 2021 r., gdy już 100 proc. wodomierzy nie posiadało legalizacji (100 proc. lokali mieszkalnych było nieopomiarowanych).
Czy właściciele mają prawo podjąć uchwałę dotyczącą dysponowania majątkiem poszczególnych członków wspólnoty, tj. środkami na koszty utrzymania lokalu. Czy uchwała ta jest ważna z mocy prawa?
Rzetelne rozliczenie kosztów
Rzetelne rozliczenie kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków należy do jednej z trudniejszych kwestii do rozwiązania we wspólnotach mieszkaniowych. Zawsze stanowi źródło konfliktów na linii mieszkaniec – zarządca lub administrator nieruchomości. Często jest to wynikiem m.in. braku odpowiedniego opomiarowania w budynku. Przykładem tego jest m.in. dopuszczenie do sytuacji, w której rozliczenie kosztów danego lokalu odbywa się na podstawie odczytu z wodomierza starszego niż 5 lat, który jednocześnie nie został poddany procesowi „legalizacji”. Stan ten może wpłynąć na nieprawidłowe rozliczenie ponoszonych przez właścicieli kosztów. Można oczywiście uniknąć takich sytuacji, pod warunkiem, że zarząd wspólnoty (zarządca lub administrator nieruchomości) zadba o to, aby w budynku były zainstalowane dobre urządzenia pomiarowe (wodomierze).
Wspólnota jako odbiorca
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (Dz.U. z 2001 r. Nr 72 poz. 747 ze zm., dalej: uzzwzos) dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a adresatem usług. Gdy odbiorcą wody jest wspólnota mieszkaniowa, dostawca obciąża ją zgodnie ze wskazaniami licznika głównego, znajdującego się na wejściu przewodu zimnej wody do budynku. Rozliczenie za usługi świadczone przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne odbywa się na podstawie określonych w taryfie cen i stawek za wodę. Zgodnie z art. 26 ust. 3 uzzwzos to wspólnota mieszkaniowa dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody.
Suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Obowiązek przygotowania regulaminu rozliczenia mediów, w tym zużycia wody i ścieków, spoczywa na zarządzie lub zarządcy wspólnoty, którzy to powinni doprowadzić do przyjęcia przez właścicieli lokali odpowiedniej uchwały (art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl).
Stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 10 uwl do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarządcę lub zarząd ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Zapłata za wodę uiszczana jest z zaliczek pochodzących od poszczególnych właścicieli, które wnoszone są stosownie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest zobowiązany dokonać podziału tych kosztów na poszczególnych właścicieli lokali.
Niedobór jest zawsze
Jednocześnie należy wskazać, że „niedobór” pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego na budynku a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych występuje praktycznie zawsze i został przewidziany w rozporządzeniu Ministra Gospodarki z 23 października 2007 r. w sprawie wymagań, którym powinny odpowiadać wodomierze oraz szczegółowego zakresu sprawdzeń wykonywanych podczas prawnej kontroli metrologicznej tych przyrządów pomiarowych (Dz.U. z 2007 r. Nr 209 poz. 1513). W myśl obowiązujących przepisów błędy graniczne dopuszczalne wodomierzy w użytkowaniu są równe dwukrotnej wartości błędów granicznych dopuszczalnych, co w praktyce przekłada się na błędy w granicach +/- 10 proc. Odchylenia wskazań wodomierzy do 10 proc. są zatem uznawane za zjawisko zupełnie normalne i mieszczące się w normie.
Główna przyczyna
Główną przyczyną powstawania różnicy wskazań wodomierzy jest m.in. pobór wody poniżej progu rozruchu wodomierza indywidualnego (np. cieknące spłuczki, sposób montażu wodomierza, kapiące krany itp.). Należy też zwrócić uwagę, że w ostatnim przypadku mowa jest o wodzie pobranej i odnotowanej przez wodomierz główny na budynku, ale nie odnotowanej przez wodomierz indywidualny zamontowany w lokalu (stąd powstające różnice). Nie zwalnia to zatem poszczególnych właścicieli od konieczności pokrycia tych kosztów.
Kolejnym ważnym elementem, na który należy zwrócić uwagę, są terminy legalizacji wodomierzy. Wodomierze przeznaczone do pomiaru objętości wody czystej, zimnej lub podgrzanej, zużywanej w gospodarstwach domowych, a także ciepłomierze do wody, z wyłączeniem ciepłomierzy zwężkowych i ciepłomierzy składanych, oraz następujące podzespoły ciepłomierzy do wody do stosowania w gospodarstwach domowych podlegają prawnej kontroli metrologicznej obejmującej legalizację ponowną. Okresy ważności legalizacji określa tabela nr 1 i tabela nr 2 załącznika nr 6 rozporządzenia Ministra Gospodarki z 7 stycznia 2008 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych (Dz.U. z 2008 r. Nr 5 poz. 29). Lokal, w którym funkcjonuje niezalegalizowany wodomierz, należy traktować jako nieopomiarowany i jego właściciela rozliczać na takich samych zasadach jak tych, w których wodomierzy nie zamontowano. W tym miejscu chciałbym wspomnieć, że zdarzają się orzeczenia sądów, które prezentują odmienne zdanie.
Na marginesie tylko wspomnę, że zgodnie z art. 6 ust. 8 uzzwzos w przypadku, o którym mowa w art. 6 ust. 5 uzzwzos, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych jest uprawniony do zainstalowania wodomierzy przy wszystkich punktach czerpalnych wody w danym budynku. Osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana udostępnić lokal w celu zainstalowania wodomierzy oraz dokonywania ich odczytów, legalizacji, konserwacji i wymiany (potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z 2 października 2018 r., sygn. akt XII C129/18). Ponadto ustawa ta w art. 6 ust. 6 pkt 5 stanowi, że właściciel lub zarządca określa warunki utrzymania wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych oraz warunki pobierania wody z punktów czerpalnych znajdujących się poza lokalami.
Rozliczenie niedoboru
Przechodząc do istoty sygnalizowanego problemu, aby możliwe było rozliczenie niedoboru, wspólnoty mieszkaniowe przyjmują odpowiednie regulaminy rozliczenia mediów. W przypadku pełnego opomiarowania budynku („zalegalizowane” wodomierze) najczęstszym rozwiązaniem wybieranym przez wspólnoty mieszkaniowe jest podział różnicy w proporcji do zużycia wody w poszczególnych lokalach. Inną metodą stosowaną we wspólnotach jest rozliczenia różnicy w proporcji do liczby osób zamieszkujących lokale.
Warto jednak wspomnieć, że wspólnota mieszkaniowa nie ma prawnych (i faktycznych) możliwości weryfikacji liczby osób zamieszkujących lokale, w konsekwencji czego takie rozliczenie może mieć niewiele wspólnego z rzeczywistym zużyciem wody w danym lokalu. Zdarza się również tak, że wspólnoty różnicę we wskazaniach liczników rozliczają też w proporcji do wysokości udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej lub udziału metrażu lokalu w całości powierzchni użytkowej np. bloku.
W przypadku stwierdzenia nieprawidłowego działania wodomierza ilość pobranej wody można ustalić na podstawie średniego zużycia wody w okresie trzech miesięcy przed stwierdzeniem niesprawności działania wodomierza. Gdy nie jest to możliwe, określa się to na podstawie średniego zużycia w analogicznym okresie roku ubiegłego. Można to obliczyć również w oparciu o iloczyn średniomiesięcznego zużycia wody w roku ubiegłym i liczby miesięcy nieprawidłowego działania wodomierza. Na poprawność tej metody wskazał Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z 16 stycznia 2015 r. (sygn. akt II Ca 1266/14).
Mieszkania bez wodomierza
Inaczej należy jednak podejść do sprawy, kiedy nie wszyscy mają zamontowane wodomierze lub część z nich nie została zalegalizowana. Mając na uwadze powyższe, sensowne wydaje się pokrywanie różnic pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego a sumą wskazań z wodomierzy zamontowanych w lokalach przez osoby nieposiadające wodomierza lub posiadające wodomierz (bez legalizacji). To, jak dokładnie te koszty zostaną podzielone, powinno być określone w przyjętym przez wspólnotę regulaminie.
Gdyby jednak we wspólnocie mieszkaniowej nie został przyjęty jakikolwiek regulamin rozliczania mediów, wówczas jednym z rozwiązań w zakresie rozliczenia zużycia wody i odprowadzania ścieków w latach ubiegłych mogłoby być rozwiązanie, kiedy każdy z właścicieli pokryłby należność z tytułu opłaty za wodę dla nieruchomości wspólnej stosownie do swojego udziału. Przypomnę, że art. 17 uwl stanowi, że za zobowiązania wspólnoty każdy właściciel lokalu odpowiada w części stosownie do jego udziału w nieruchomości. Zapłaty m.in. za niedobór wody należałoby zatem uiścić z zaliczek pochodzących od poszczególnych właścicieli, które wnoszone są stosownie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.
Ten sam przepis stanowi również podstawę odpowiedzialności współwłaścicieli za zapłatę (odpowiednio do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej) kwoty wynikającej z różnicy pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego a sumy wodomierzy w lokalach. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Kielcach w wyroku z 7 listopada 2018 r. (sygn. akt II Ca 955/18).
Im więcej lokali, tym ciężej
Podsumowując, im więcej lokali, tym sporządzenie rzetelnego rozliczenia, będzie trudniejsze. Wyposażenie wszystkich lokali w budynku w wodomierze – o ile oczywiście nie znajdują się one w łatwo dostępnych miejscach w częściach wspólnych np. w szachtach na klatce schodowej – może zabrać zarządowi wspólnoty sporą ilość czasu (np. opór właściciela lub jego długa nieobecność). Jeżeli tak się nie stanie, to świat się nie zawali, a właściciel lokalu ze starym wodomierzem i tak będzie ponosił koszty związane z korzystaniem z wody i odprowadzaniem ścieków. Kluczowe, poza właściwym opomiarowaniu budynku, jest przyjęcie przez wspólnotę mieszkaniową odpowiedniego regulaminu. Regulamin ten może jednak podlegać kontroli sądowej na podstawie art. 25 uwl. A wówczas wszystko w rękach składów orzekających. Przepisy nie wskazują bowiem jednego właściwego systemu rozliczeń. Kwestię tę pozostawiają właścicielom wspieranym przez profesjonalistów, tj. zarządców i administratorów nieruchomości.
Magdalena Szczepańska
radca prawny