Kto odpowiada za rozebranie, uszczelnienie oraz odbudowę ogrodu zimowego wybudowanego na tarasie jednego z mieszkańców, stanowiącego stropodach części wspólnej nieruchomości?
Jeden z naszych czytelników zgłosił się do nas z prośbą o pomoc w rozstrzygnięciu poniższego zagadnienia.
W 2009 r. jeden z właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej wybudował sobie na tarasie ogród zimowy. Taras oddany został w indywidualne użytkowanie. W 2012 r. właściciel sprzedał mieszkanie wraz ogrodem zimowym. Ogród od momentu powstania cały czas był użytkowany i służył zarówno pierwszemu, jak i drugiemu właścicielowi mieszkania. W 2019 r. wspólnota mieszkaniowa zdecydowała się na remont dachu. Wartość robót wyceniono na 600 tys. zł. Podczas prac odkryto, że pod tarasem/ogrodem zimowym powstała nieszczelność, która była przyczyną zalewania korytarza. Istniało niebezpieczeństwo zalania nie tylko korytarza, ale również innych mieszkań. Usunięcie nieszczelności pod tarasem wyceniono na 50 tys. zł. Wartość zimowego ogrodu wyceniono na 100 tys. zł. Czy biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, wspólnota odpowiedzialna jest za koszt rozebrania, uszczelnienia i odbudowania ogrodu na tarasie? Zarządca nie posiada dokumentów związanych z pozwoleniem na budowę. Stanu prawnego ogrodu zimowego nikt nie kwestionował.
Taras jak balkon
Możliwość urządzenia własnego ogrodu zimowego (oranżerii) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym pojawia się coraz częściej w ofertach deweloperów. Dają one namiastkę posiadania miejsca do wypoczynku i relaksu. Zazwyczaj są posadawiane na tarasach na najwyższych kondygnacjach budynków, stanowiąc jednocześnie dach dla lokali położonych na niższej kondygnacji. Często bywa tak, że właściciele lokali bądź potencjalni kupcy interesują się możliwością jego wybudowania. Zarządcy i administratorzy nieruchomości spotykają się m.in. z pytaniami o to jak wybudować zimowy ogród, z jakimi kosztami związane jest jego utrzymanie oraz kto odpowie za szkody związane z jego powstaniem. Wyjaśnienie tego zagadnienia podobne jest do wielokrotnie opisywanej na łamach „Wspólnoty Mieszkaniowej” tematyki balkonów, w tym przede wszystkim kosztów ich remontów i bieżącego utrzymania. Warto jednak skoncentrować się na kwestii ogrodów zimowych – choć nie da się przy tym uciec od tematu balkonów.
Ujawnienie w księdze wieczystej
Prawo do korzystania z tarasu (położonego przy lokalu mieszkalnym) może być zagwarantowane poprzez umowę quoad usum. Umowa taka najczęściej polegać będzie na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. W tym wypadku podział polegać ma na określeniu prawa do korzystania ze wskazanego tarasu przez właściciela konkretnego lokalu, najlepiej zgodnie z oznaczeniem naniesionym na rzut kondygnacji budynku znajdujący się w aktach księgi wieczystej. Podział do korzystania określony wspomnianą umową powinien być ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Umowa quoad usum jest umową wiążącą nie tylko dla tych, którzy ją podpisali, ale też dla ich następców prawnych.
Piotr Szczepański
Adwokat
Całość tekstu w numerze 10/2019 „Wspólnoty Mieszkaniowej”