Kapitalny remont dachu w małej wspólnocie nie mieści się w granicach zwykłego zarządu, jeżeli obejmuje ingerencję w całą strukturę dachu i wiąże się ze znacznymi kosztami. Właściciel mający mniej niż połowę udziałów nie może w takim przypadku uzyskać sądowego upoważnienia do wykonania prac mimo sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli.
Wnioskodawca – właściciel lokalu w małej wspólnocie – domagał się udzielenia mu upoważnienia do wykonania określonych prac remontowo-budowlanych, na które uczestniczka postępowania nie wyrażała zgody. Podstawę żądania stanowił art. 201 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93; dalej: kc), zgodnie z którym do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Przy braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Sąd zaznaczył, że w tym przypadku zastosowania nie ma art. 199 kc, ponieważ wnioskodawca legitymował się udziałem we współwłasności wynoszącym 418/1000 części. Tymczasem, zgodnie z art. 199 kc, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przy braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Skoro jednak udział wnioskodawcy we współwłasności wynosił mniej niż połowę, to nie mógł on domagać się udzielenia mu upoważnienia przez sąd na podstawie art. 199 kc.
W związku z tym istota sprawy sprowadzała się do oceny czy czynność, do wykonania której upoważnienia domagał się wnioskodawca, w istocie stanowiła czynność zwykłego zarządu, czy też zakres ten przekraczała. Przepis art. 201 kc, który wnioskodawca wskazał jako materialnoprawną podstawę żądania, upoważnienia do dokonania czynności, która leży w zakresie zwykłego zarządu. W razie ustalenia, że objęte wnioskiem czynności przekraczają zwykły zarząd, przedmiotowy wniosek należałoby oddalić.
W ocenie sądu okręgowego sąd orzekający w I instancji błędnie ocenił, że czynności, upoważnienia do których domagał się wnioskodawca, nie przekraczały zwykłego zarządu. Pojęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zostało użyte przez ustawodawcę zarówno na gruncie przepisów kodeksu cywilnego, jak i ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048; dalej: uwl), w szczególności jej art. 22 ust. 2. Co do zasady czynności przekraczające zwykły zarząd to czynności, które ze swojej istoty wykraczają poza sprawy bieżące, rutynowe, związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym. Wywierają one bardzo istotny wpływ na interesy prawne i majątkowe właścicieli dotyczące nieruchomości wspólnej, w szczególności w ten sposób, że powodują zmianę dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości wspólnej, ingerują w jej substancję (w przypadku większych prac remontowych, modernizacyjnych), bądź prowadzą do zmiany jej dotychczasowego stanu prawnego (Michał Berek [w:] „Ustawa o własności lokali. Komentarz”, red. serii prof. dr hab. Konrad Osajda, red. tomu dr hab. Bogusław Lackoroński, wyd. 13, 2024, komentarz do art. 22).
W literaturze, na gruncie art. 22 uwl, również przyjmuje się, że jednym z kryteriów pomocnych dla rozstrzygnięcia, czy dana czynność przekracza zwykły zarząd jest kwestia kosztów. Czynność bowiem, która pociąga za sobą dla współwłaścicieli nadzwyczajne wydatki, przekracza zwykły zarząd (Marcin Uliasz „Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu”, cz. I, MoP, 2002, nr 18, s. 825–831).
Na gruncie bogatego orzecznictwa do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną zaliczano m.in. modernizację budynku polegającą na założeniu nowej instalacji gazowej (wyrok WSA w Warszawie z 2 marca 2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 1836/06), przebudowę obiektu budowlanego (wyrok WSA w Krakowie z 20 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Kr 1188/08) oraz rozbudowę takiego obiektu, zastąpienie okien drzwiami balkonowymi jako ingerencję w ścianę zewnętrzną budynku (wyrok WSA w Warszawie z 20 maja 2009 r., sygn. akt VII SA/Wa 243/09), docieplenie budynku jako modernizację obiektu budowlanego (wyrok WSA w Gliwicach z 30 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/ GI 913/07).
W literaturze przyjmuje się z kolei, że kategorię tę stanowią wszystkie czynności faktyczne, które nie są przejawem bieżącego, zwykłego gospodarowania rzeczą, zmierzającego do zachowania jej w stanie niepogorszonym. Za czynności przekraczające zwykły zarząd uznaje się też te, które wprawdzie mają na celu zachowanie rzeczy wspólnej w stanie niepogorszonym, ale jednocześnie powodują istotne wydatki. Przyjmuje się, że to, czy wydatki w danym wypadku należy traktować jako istotne, wynika z porównania wartości rzeczy i sumy tych wydatków. Kryterium rozróżniającym czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd są zatem koszty, na jakie będą narażeni współwłaściciele, ale także skutki, które dana czynność spowoduje w rzeczy wspólnej.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nie są dokonywane w toku bieżącego gospodarowania rzeczą, lecz mają charakter nadzwyczajny. Ich celem najczęściej jest ulepszenie rzeczy wspólnej, rzadziej natomiast jej zachowanie w stanie niepogorszonym, lecz przy poniesieniu bardzo znacznych wydatków w stosunku do wartości rzeczy. Innymi słowy, gdyby nie wysokie wydatki, te czynności należałyby do zwykłego zarządu. Postuluje się, że przy wydaniu orzeczenia sąd powinien kierować się celem czynności, a więc jej racjonalnością, na którą składa się uzasadnienie potrzeby dokonania czynności i jej opłacalność oraz interesami wszystkich współwłaścicieli (G. Karaszewski [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany”, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2026, art. 199).
Odnosząc przytoczone poglądy do okoliczności sprawy sąd wskazał, że zakres prac ujętych w zaskarżonym postanowieniu stanowił łącznie czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Roboty te stanowiły de facto kapitalny remont dachu. Czynności takie jak rozbiórka istniejącego pokrycia dachowego, rozbiórka łat, kontrłat, deskowania oraz membrany dachowej, wymiana elementów więźby, wykonanie deskowania oraz hydroizolacji, montaż nowych kontrłat, łat i nowych obróbek blacharskich, rynien oraz rur spustowych i wreszcie montaż nowego pokrycia dachowego – to czynności wskazujące ewidentnie na generalny remont całej struktury dachu. Wskazywała na to również okoliczność, iż koszt prac wynosił 150 tys. zł. Uznając zatem, że objęte wnioskiem czynności przekraczały zwykły zarząd, przedmiotowy wniosek sąd oddalił.
Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 19 marca 2026 r., sygn. akt IX Ca 1382/25.
Oprac. PB
