Pytanie. Spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym czterokondygnacyjnym. W budynku nie wyodrębniono nieruchomości stanowiących samodzielne lokale mieszkalne. Pomieszczenia są wynajmowane są osobom fizycznym, przy czym najemcy nie są członkami spółdzielni. Z tytułu najmu pomieszczeń najemcy płacą spółdzielni mieszkaniowej czynsz. Ponosi ona koszty utrzymania nieruchomości (zarówno pomieszczeń, jak i części wspólnych), w tym w szczególności koszty dostaw energii elektrycznej, gazu i wody oraz odprowadzania ścieków, a także konserwacji oraz sprzątania części wspólnych. Dochód z najmu przeznacza na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości oraz remontami, a w przypadku powstania nadwyżki nad tymi kosztami – na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem innych nieruchomości składających się na zasób mieszkaniowy spółdzielni. Wynajmowane pomieszczenia stanowią zasoby mieszkaniowe spółdzielni i są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Czy dochody spółdzielni uzyskane z tytułu najmu podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 1992 r. Nr 21 poz. 86, dalej: ustawa o CIT)?
Odpowiedź. Dochody uzyskane przez spółdzielnie z tytułu najmu pomieszczeń – jako dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów podlegają zwolnieniu od podatku CIT na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.
Uzasadnienie. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o CIT wszelkie koszty ponoszone przez spółdzielnie mieszkaniową, mające związek z uzyskanym przychodem, są kosztami uzyskania przychodów. Jednakże, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, społecznych inicjatyw mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego, samorządowych jednostek organizacyjnych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym. Związane z wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o CIT. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów; nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.
W świetle powyższego w analizowanej sprawie należy stwierdzić, że dochody uzyskane przez spółdzielnię mieszkaniową z tytułu najmu pomieszczeń w przedmiotowym budynku – jako dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów podlegają zwolnieniu od podatku CIT na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.
Marcin Szymankiewicz
doradca podatkowy