Finanse
Zwolnienie  od opodatkowania dochodu z tytułu najmu dachu pod maszt telefonii
12.06.2019
Autor: Wspólnota Mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa osiąga przychody z najmu części powierzchni dachu budynku mieszkalnego pozostającego w zarządzie wspólnoty pod maszt telefonii cyfrowej, wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej najemcy świadczącego usługi telekomunikacyjne. Pożytki uzyskane z najmu powierzchni dachu są przeznaczane w całości na pokrycie utrzymania nieruchomości wspólnej. Przychody uzyskiwane z gospodarowania częściami wspólnymi budynku służą temu, by zapewnić właścicielom prawidłowe korzystanie z mieszkań w tym budynku. Czy przychody Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu zawartej umowy najmu i uzyskiwany z tego tytułu dochód podlegają zwolnieniu przedmiotowemu zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT?

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej są podatnikami CIT (zob. art. 1 ust. 2 ustawy o CIT). Przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne (…) (zob. art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT).  Nie ma znaczenia źródło tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy tej otrzymane w inny sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód.

Z kolei, wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o CIT, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1ustawy o CIT.

Dochodem ze źródła przychodów (…) jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym (zob. art. 7 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy o CIT).

Dochody wspólnot mieszkaniowych na warunkach ustalonych w ustawie o CIT mogą korzystać ze zwolnienia z podatku CIT.

Stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem, aby dochód wspólnot mieszkaniowych uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi korzystał z w/w zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione łącznie dwa warunki, a mianowicie:

- dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
- dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Związane z zasobami mieszkaniowymi przychody oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Dochód powstały z tego tytułu, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

W analizowanej sprawie wspólnota mieszkaniowa osiąga przychody z najmu części powierzchni dachu budynku mieszkalnego pozostającego w zarządzie Wspólnoty pod maszt telefonii cyfrowej, wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej najemcy świadczącego usługi telekomunikacyjne. Pożytki uzyskane z najmu powierzchni dachu są przeznaczane w całości na pokrycie utrzymania nieruchomości wspólnej. Przychody uzyskiwane z gospodarowania częściami wspólnymi budynku służą temu, by zapewnić właścicielom prawidłowe korzystanie z mieszkań w tym budynku.

Należy zatem stwierdzić, że przychód uzyskany przez wspólnotę z najmu części powierzchni dachu pod maszt telefonii cyfrowej, nie może być zaliczony do dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, gdyż stanowi inną działalność gospodarczą niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Umieszczenie masztu telefonii cyfrowej na dachu budynku przez firmę świadczącą usługi telekomunikacyjne na podstawie zawartej umowy najmu jako takie nie stanowi realizacji zadań mieszkaniowych ciążących na wspólnocie mieszkaniowej. Do jej zadań mieszkaniowych nie należy bowiem wynajmowanie elementów budynku pod realizację potrzeb firm komercyjnych. Wykorzystywanie zasobu mieszkaniowego dla innych celów niż realizacja zadań mieszkaniowych jest inną działalnością gospodarczą niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Oznacza to, że dochody uzyskane w przedstawionym stanie faktycznym przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu najmu części wspólnych nieruchomości w postaci części dachu pod maszt telefonii cyfrowej jest dochodem z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Pomimo więc przeznaczenia tego dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych nie podlega on zwolnieniu, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (zob. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 grudnia 2017 r., 0111-KDIB1-1.4510-144.2017.1.SG).

 

TO WARTO WIEDZIEĆ

Ustawa o CIT nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, dlatego też należy sięgnąć do wykładni językowej tych pojęć.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć: :

  • znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:

- dźwigi osobowe i towarowe,

- aparaty do wymiany ciepła,

- kotłownie i hydrofornie wbudowane,

- klatki schodowe,

strychy, piwnice, komórki,

- balkony, loggie,

- garaże,

  • pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

- budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,

- kotłownie i hydrofornie wolnostojące,

- osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

  • urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki w/w jak np.:

- zbiorniki-doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,

- rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

- sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,

- budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,

- budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

- inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np.: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Zatem zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich lokalami mieszkalnymi, pomieszczeniami oraz urządzeniami, nierozłącznie i trwale związane są z gruntami, na których zostały one zbudowane. Zatem grunty wraz ze znajdującymi się na nich budynkami mieszkalnymi wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych.

Z kolei, pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. Uwzględniając zakres tak rozumianego pojęcia „gospodarka” oraz pojęcia „zasoby mieszkaniowe”, na które składają się m.in. lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami usprawniającymi funkcjonowanie lokali mieszkalnych (tj. np. garaże, kotłownie, klatki schodowe, dźwigi), uzasadnione jest twierdzenie, że przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć całość działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie substancją mieszkaniową znajdującą się w budynku mieszkalnym.

 

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz.U. z 2018 r., poz. 1036 ze zm.)

 

Marcin Szymankiewicz

doradca podatkowy