Zima bezwzględnie ujawnia słabe punkty zarządzanej nieruchomości. Stanowi także test oceniający umiejętności samego zarządcy. Dokonanie rzetelnego przeglądu daje pewność, że zrobiliśmy wszystko, aby zabezpieczyć budynek przed zimowymi niespodziankami.
Zadania właściciela lub zarządcy polegające na wykonywaniu okresowych kontroli w zakresie utrzymania obiektów budowlanych zostały określone w rozdziale 6 prawa budowlanego, a w szczególności w przepisach art. 61 i 62 ustawy.
Podstawy prawne
Przedmiotowe kontrole powinny być przeprowadzane w porze wiosennej, co określa § 4 rozporządzenie MSWiA z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Protokoły sporządzone w wyniku kontroli okresowych powinny odzwierciedlać stan techniczny elementów budynku, rozmiary zużycia lub uszkodzenia elementów narażonych na szkodliwe działania wpływów atmosferycznych i niszczące działania innych czynników.
Reasumując powyższe, należy stwierdzić, że kontrole okresowe służą do oceny stanu technicznego budynku po minionej zimie. Natomiast mając na uwadze zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańcom oraz budynku przed nadchodzącą zimą, ustawodawca przypomniał w § 4 pkt 6 ww. rozporządzenia o możliwości przeprowadzenia przeglądu roboczego mającego na celu przygotowanie budynku, urządzeń i instalacji do użytkowania w okresie zimowym. Jesień to ostatni czas dla każdego zarządcy, by pomyśleć o zbliżającej się zimie i właściwym do niej przygotowaniu zarządzanego zasobu. Od tego zależy bezpieczeństwo zarządzanych budynków, jak również bezpieczeństwo i komfort naszych mieszkańców. Na równi z zapewnieniem bezpieczeństwa należy również zadbać o środki finansowe zarządzanych wspólnot mieszkaniowych na ten cel.
Wciąż niedocenianym elementem polityki zarządczej nieruchomościami jest profilaktyka mająca znaczenie nie tylko w kontekście eksploatacyjnym nieruchomości, ale także ekonomicznym. Nie trzeba udowadniać, że koszt działań zapobiegawczych jest niewspółmierny z kosztami np. usuwania awarii lub wykonywania kosztownych napraw, remontów lub kompleksowej wymiany elementów wyposażenia, urządzeń lub instalacji, w które wyposażony jest budynek.
Przedsięwzięcia kontrolno-konserwacyjne
W zakresie przygotowania budynku do zimy powinniśmy uwzględnić szereg przedsięwzięć kontrolno-konserwacyjnych, zaczynając od dachu, kominów, ław kominiarskich, obróbek blacharskich, rynien, rur spustowych. Występowanie nawet drobnych usterek, braków lub niedrożności w przypadku opadów atmosferycznych powoduje penetrację wody w głąb połaci dachowych, a następnie przy ujemnej temperaturze powoduje nieodwracalne w skutkach uszkodzenia tak w poszyciu dachu, jak również nie wyklucza uciążliwości dla mieszkańców w postaci zalewania lokali. Brak lub niesprawność ław kominiarskich w warunkach zimowych utrudni lub wręcz uniemożliwi w razie konieczności interwencję na dachu budynku, a tym samym zwiększy koszty ewentualnej inspekcji lub całkowicie ją wykluczy. Dobrze jest też zamontować na dachu płotki, które będą chronić przed niebezpiecznym osuwaniem się zalegającego na dachu śniegu. Dosyć często zapominamy o oczyszczaniu wywiewki w instalacji kanalizacyjnej, która gdy przestaje być drożna, po zasypaniu przez śnieg, może skutkować emisją nieprzyjemnych zapachów.
Całość tekstu w numerze 10/2014 Wspólnoty Mieszkaniowej.