Wejście w życie ustawy deweloperskiej miało w założeniu chronić nabywców nieruchomości mieszkalnych i sprawić, że proces zakupu mieszkania lub domu stanie się łatwiejszy i bardziej przejrzysty. Ale okazało się, że sama ustawa jest nieczytelna dla klientów, ponadto wydłuża proces zawarcia umowy z deweloperem, nic więc dziwnego, że organizacje branżowe domagają się jej nowelizacji.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwana ustawą deweloperską, weszła w życie 29 kwietnia minionego roku. Nowe regulacje powstawały w napiętej atmosferze i przy pozornym kompromisie. Po roku jej obowiązywania okazuje się, że ten epokowy akt prawny niedostatecznie chroni prawa nabywców i wcale nie ułatwia procesu zakupu nieruchomości. Dodatkowo coraz więcej kontrowersji budzą niejasne zapisy oraz – generowane przez stosowanie ustawy – koszty.
O większe bezpieczeństwo
Jednym z głównych filarów nowej ustawy było wprowadzenie rachunku powierniczego i prospektu informacyjnego. Prospekt, zawierający wiele szczegółowych materiałów o inwestycji i otoczeniu, musi zostać przygotowany przez dewelopera. Druga zmiana, która miała poprawić bezpieczeństwo transakcji na rynku mieszkaniowym, dotyczyła wprowadzenia bankowego rachunku powierniczego dla każdej z nowo budowanych inwestycji.
Tymczasem, jak wynika z danych Dolcanu, jednej z największych w Polsce firm deweloperskich, jedynie co czwarty klient prosi o pokazanie prospektu informacyjnego lub pyta, czy deweloper posiada rachunek powierniczy. Deweloper przez 9 miesięcy obowiązywania ustawy zbierał dane w swoich siedmiu biurach sprzedaży.
– Klienci nie znają dokładnie wszystkich praw, jakie wynikają z ustawy deweloperskiej. Ich wiedza dotycząca ustawy jest dość powierzchowna, dotyczy w zasadzie głównie prospektu i rachunku powierniczego – zauważa Robert Ziółek, dyrektor generalny Dolcan. – Jedynie po wejściu w życie ustawy, gdy dużo się o niej mówiło w mediach, klienci często pytali o zmiany, głównie o nowe obowiązki deweloperów. Obecnie zdarza się to zdecydowanie rzadziej.
Wprowadzenie ustawy ani nie ułatwiło zakupu klientom, ani sprzedaży mieszkań deweloperom, nie sprawiło też, że proces ten stał się bardziej przejrzysty. Cała procedura zakupu stała się wręcz dłuższa i bardziej uciążliwa dla nabywców – do podpisania umowy konieczna jest obecnie wizyta w kancelarii notarialnej, co powoduje dodatkowe koszty, także każda późniejsza zmiana wymaga odwiedzenia notariusza.
Nieaktywne pozostają także wymagania dotyczące rachunków powierniczych. Obecnie większość inwestorów prowadzi budowę i sprzedaż projektów, których realizacja rozpoczęła się jeszcze przed wejściem w życie ustawy, nie muszą więc posiadać dla nich takich rachunków. Z drugiej strony rachunki takie oferuje tylko kilka banków, a przedstawiciele branży finansowej otwarcie przyznają, że konieczność prowadzenia zamkniętych lub otwartych rachunków pozostaje na razie martwym zapisem.
Czas na zmiany?
Zgodnie z zapisami w samej ustawie przegląd jej uregulowań ma nastąpić dwa lata po jej wejściu w życie, jednak już dziś o konieczności zmiany mówią nie tylko deweloperzy, ale także organizacje branżowe i finansowe. W styczniu Polski Związek Firm Deweloperskich wspólnie z Fundacją na Rzecz Kredytu Hipotecznego przedstawiły propozycje zmian w ustawie, które w założeniu mają rzeczywiście zwiększyć bezpieczeństwo nabywców nieruchomości i jednocześnie poprawić stabilność funkcjonowania segmentu mieszkaniowego. Wśród propozycji zmian pojawił się zapis wprowadzający sankcje karne i cywilne za brak środków ochrony nabywcy.
– Istotną i potrzebną zmianą byłoby wprowadzenie realnej sankcji dla deweloperów za brak rachunku powierniczego. Z punktu widzenia klienta uchwalenie prawa do roszczenia zwrotu pieniędzy wpłaconych deweloperowi poza rachunkiem powierniczym, wraz z ustawowymi odsetkami, zwiększałoby w znaczący sposób bezpieczeństwo transakcji – komentuje Robert Ziółek z Dolcanu.
W rekomendacjach do zmian pojawił się także pomysł nowelizacji przepisów o upadłości deweloperskiej. O dziwo, także w ocenie wielu deweloperów każda zmiana, która skróci procedury i pozwoli szybciej zaspokoić roszczenia wierzycieli, jest w pełni uzasadniona.
– Nowelizacja tych zapisów jest w interesie wszystkich stron – deweloperów, wierzycieli oraz klientów – uważa Robert Ziółek.
Wśród rekomendowanych zmian jest także wprowadzenie zapisów dotyczących stworzenia zamkniętego katalogu informacji, z jakich deweloper powinien korzystać przy informowaniu klientów o inwestycjach planowanych w promieniu jednego kilometra od projektu. Do tego zapisu branża podchodzi już z mniejszym entuzjazmem.
– Stworzenie takiego zamkniętego katalogu z pewnością ujednoliciłoby informacje podawane przez deweloperów, co – z punktu widzenia nabywcy – nie musiałoby jednak okazać się korzystne. Wiadomo, że zakres informacji istotnych dla klientów jest zazwyczaj obszerny i zindywidualizowany, a wprowadzenie zamkniętego katalogu informacji mogłoby powodować pominięcie wiadomości charakterystycznych wyłącznie dla danego projektu i istotnych dla nabywcy. Przykładowo: dla jednej osoby bliskość węzła komunikacji miejskiej będzie ogromnym atutem, bo ułatwia dojazd, a dla innej to cecha negatywna, wiążąca się z hałasem – komentuje Robert Ziółek.
Powstające kontrowersje oraz coraz więcej głosów sprzeciwu stawiają przed ustawodawcą zadania poprawy zapisów ustawy. Dalsze prace nad nią i nowelizacja zapisów wydają się niezbędne, by przepisy rzeczywiście chroniły prawa nabywców mieszkań i ułatwiały cały proces zakupu. Choć już dziś widać, że nie będzie to proces łatwy. Szybszej nowelizacji sprzeciwia się obecnie m.in. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta. Urząd planuje przygotować raport z funkcjonowania ustawy oraz swoje propozycje zmian, ale oba dokumenty mają powstać dopiero pod koniec roku.
Ramka:
Jakie zmiany wprowadziła ustawa deweloperska?
- Dla każdej inwestycji i jej poszczególnych lokali deweloper musi przygotować prospekt informacyjny, zawierający m.in. dane prawno-finansowe pokazujące kondycję firmy deweloperskiej. Z tych informacji klient może dowiedzieć się, jak duże doświadczenie ma firma, jakie inwestycje już zrealizowała i jakie buduje obecnie. Firma musi także informować, czy przeciwko niej prowadzono, bądź prowadzi się obecnie, postępowanie egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys. zł.
- Prospekt informacyjny obejmuje także wszelkie dane dotyczące działki (m.in. czy deweloper jest jej właścicielem, czy jedynie użytkownikiem wieczystym), realizowanej budowy (w tym harmonogramu prac), ale także inwestycji planowanych wokół. Dane dotyczące projektów planowanych po sąsiedzku deweloper ma pozyskiwać z „publicznie dostępnych dokumentów”. To sformułowanie budzi wiele kontrowersji jako zbyt ogólnikowe. Zapisy określają też teren, który powinien zostać objęty informacją o otoczeniu (promień 1 km), ale nie precyzują, od którego miejsca należy tę odległość wyznaczyć: czy od granicy działki deweloperskiej, czy od jej środka, co ma znaczenie szczególnie w przypadku wielohektarowych działek pod duże osiedla.
- Ustawa wprowadziła konieczność zakładania rachunków powierniczych (otwartych lub zamkniętych), na których trzymane będą środki wpłacane przez klientów na poczet realizowanej budowy. Deweloperzy mają dostęp do tych funduszy po zakończeniu danego etapu budowy (dla rachunków otwartych), lub dopiero po zakończeniu budowy i przekazaniu lokali (dla rachunków zamkniętych). Oceny stanu realizacji inwestycji dokuje bank. Za wydanie niewłaściwej oceny bank ponosi odpowiedzialność karną.
- Przepisy zmieniły też prawny aspekt procesu zakupu mieszkania. Obecnie nawet umowa deweloperska (przedwstępna) zawierana musi być z formie aktu notarialnego. Zapis ten powoduje wpisanie roszczeń potencjalnego nabywcy do księgi wieczystej lokalu już na wczesnym etapie decyzyjnym, często zanim klient pozyska finansowanie w formie kredytu bankowego, co także rodzi wątpliwości, bo dopuszcza sytuacje, w których klient nie otrzyma kredytu, nie będzie spłacał rat, wycofa się z transakcji lub po prostu zaniecha kontaktu z deweloperem, ale nie zgodzi się na wykreślenie swoich roszczeń z księgi wieczystej. Oznacza to praktycznie zablokowanie sprzedaży lokalu.
- Ustawa wprowadziła też nowe regulacje dotyczące sytuacji, gdy firma deweloperska ogłosi upadłość, co miało zwiększyć ochronę klientów. Zwolennicy nowelizacji zapisów zwracają jednak uwagę, iż nie uregulowano sytuacji, w której to bank zarządzający pieniędzmi klientów na rachunku powierniczym ogłasza upadłość.
- Art. 1 ustawy określa także, iż regulacje w niej zawarte dotyczą lokali, które mają pozwolenie na użytkowanie, a jeszcze nie mają ustanowionej własnej księgi wieczystej. W praktyce notariusze różnie interpretują te zapisy. W efekcie wydłuża to czas i zwiększa koszty kupienia mieszkania, gdyż nawet dla budynków gotowych, z pozwoleniem na użytkowanie, zawierane są dwie umowy w formie aktu notarialnego: umowa deweloperska oraz umowa przeniesienia własności.
OPR. TC