Najczęściej nasze skargi spowodowane uciążliwym remontem dotyczą hałasu, zanieczyszczania klatek schodowych czy zakłócania porządku. Jak postępować, kiedy remont u sąsiada narusza prawo? Jakie są uprawnienia pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej?
Na początku należałoby rozważyć, czy podjęcie prac remontowych w lokalu będzie obwarowane uzyskaniem zgody na jego przeprowadzenie od wspólnoty mieszkaniowej. Zasadniczo, jeśli prace mają być wykonywane wewnątrz lokalu, nie naruszając przy tym części wspólnych nieruchomości, a więc takich części budynku, które służą do wspólnego użytku, zgoda wspólnoty nie będzie wymagalna. Zatem prace remontowe w lokalu będą podyktowane wyłącznie decyzją jego właściciela. Jeśli remont wpływałby, np. na wygląd klatki schodowej, dotyczył ścian nośnych, pionów wodnych czy kanalizacyjnych, wspólnota musiałaby wyrazić na niego zgodę.
Obowiązki z prawa budowlanego
Ważną kwestią do przeanalizowania i uwzględnienia są obowiązki wynikające z przepisów prawa budowlanego – konieczność uzyskania decyzji o pozwolenie na budowę czy zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia prac budowlanych do właściwego starosty. Ogólna zasada wynikająca z art. 28 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane stanowi, że roboty budowlane wymagają ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy sądzić, że w tym przypadku wszystko będzie uzależnione od zakresu wykonywanych w lokalu prac, a także kwalifikacji prawnej robót. Generalnie przyjmuje się, że pozwolenia na budowę związane są z podejmowaniem działań ingerujących w konstrukcję budynku, zmieniających jego geometrię czy kubaturę. Remonty istniejących obiektów budowlanych nie wymagają uzyskania takiego pozwolenia (art. 29 ust. 1 ww. ustawy). Z kolei zgłoszenia dotyczą w głównej mierze prac zewnętrznych, np. wymiany okien czy zmian pokrycia dachu.
Problem ścian działowych
Problem pojawia się na gruncie kwalifikacji prawnej prac związanych ze stawianiem bądź wyburzaniem ścian działowych, niebędących jednocześnie nośnymi (konstrukcyjnymi). Jednolite stanowisko dotyczy jedynie twierdzenia, że legalizacja ich istnienia nie jest uzależniona od uzyskania pozwolenia w formie decyzji. Bowiem wydaje się, że wyburzenie nie wpłynie na zmiany parametrów użytkowych ani technicznych, co z kolei będzie skutkowało niemożnością zakwalifikowania tych działań jako przebudowy, która wymaga pozwolenia.
Kolejna kontrowersja powstaje na gruncie kwalifikacji tych czynności jako remontu, którym polega na odtworzeniu stanu pierwotnego istniejących obiektów lub urządzeń budowlanych. Zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 stycznia 2007 r. (sygn. akt: II OSK 460/06, dostępny w serwisie prawniczym Lex Prestige nr 507164), pojedynczy lokal mieszkalny jest jedynie częścią obiektu budowlanego, co w ogóle wyklucza zastosowanie przepisów prawa budowlanego. W orzeczeniu wskazano, że takie czynności należałoby raczej zakwalifikować jako bieżącą konserwację, która zgodnie z definicją legalną zawartą w art. 3 ust. 8 ustawy Prawo budowlane remontem nie jest. Przy takim rozumieniu tych prac, wyburzanie ścian działowych nie podlegałoby zarówno obowiązkowi uzyskania pozwolenia ani nawet zgłoszenia. Jednakże w praktyce powyższa problematyka budzi wiele wątpliwości, a właściciel lokalu może mieć błędne przekonanie odnośnie do braku wpływu wyburzenia danej ściany na konstrukcję całego budynku, a więc i bezpieczeństwa jego użytkowania. Co więcej, takie działania mogą zostać zakwalifikowane przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego jako samowola budowlana i doprowadzić do konieczności zapłacenia grzywny oraz przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Zatem w przypadku pojawienia się wątpliwości, najlepszym rozwiązaniem będzie dokonanie zgłoszenia robót budowlanych.
Odrębnym zagadnieniem jest problematyka obiektów wpisanych do rejestrów zabytków, na których obszarze przeprowadzenie prac budowlanych wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę. Dodatkowo, przed uzyskaniem pozwolenia, przeprowadzenie robót może być związane z wydaniem zgody przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Regulamin porządku domowego
Wszystkie powyżej opisywane działania mogą jednocześnie generować hałas, zakłócać porządek, a także doprowadzać do rozpylania pyłów, a nawet uciążliwych dla innych mieszkańców wspólnoty zapachów. Wiele wspólnot mieszkaniowych dysponuje własnymi regulaminami porządku domowego, które zawierają prawa i obowiązki mieszkańców. Taka możliwość wynika z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który wskazuje na regulamin jako narzędzie pozwalające na określenie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej. Regulaminy umieszczane są w miejscach ogólnodostępnych, zazwyczaj na tablicach ogłoszeń na klatkach schodowych. Przepisów regulaminu porządku domowego muszą przestrzegać właściciele mieszkań, wszyscy domownicy oraz wynajmujący lokale. Na ogół są w nich zawierane zapisy dotyczące ciszy nocnej w godzinach 22.00–6.00. Ponadto, wspólnota może tam wprowadzić kwestie dotyczące zabezpieczenia innych praw lokatorów. W praktyce, mimo próśb ze strony sąsiadów zdarzają się sytuacje, w którym remonty przeprowadzane są o różnych porach dniach, a nawet nocy.
Mimo braku istnienia definicji „ciszy nocnej” i jedynie jej umownej formie widniejącej w regulaminie, istnieje możliwość odwołania się do przepisów prawa. W tej sytuacji można zastosować art. 51 ustawy z 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń, który dotyczy zakłócania ciszy nocnej poprzez m.in. hałas, a na jego podstawie można zostać ukaranym aresztem, ograniczeniem wolności bądź grzywną. Za zakłócanie porządku funkcjonariusze mogą wypisać mandat nawet do 500 zł. Jeśli sąsiad odmówi przyjęcia mandatu, wówczas policjant może wystąpić do sądu, który z kolei ma prawo ukarać sąsiada grzywną.
Wyimek. Mimo braku definicji „ciszy nocnej” i jedynie istnienia jej w umownej formie widniejącej w regulaminie istnieje możliwość odwołania się do przepisów prawa, tj. art. 51 kodeksu wykroczeń.
Prawo sąsiedzkie
Nie ulega wątpliwości, że wyburzanie ścian działowych, przeciągające się w czasie remonty, wiercenie w ścianach, wszystko to mieści się w ramach przysługującego właścicielowi prawa własności lokalu. Jednak nie należy zapominać, że w pojęciu, jakim jest prawo własności mieści się również możność spokojnego i bezpiecznego korzystania z rzeczy przez uprawnionego. Zdarzają się sytuacje, w których remont sąsiada znacznie się przedłuża, hałas jest coraz bardziej uciążliwy, a podejmowane interwencje, w tym wzywanie policji nie wywołują żadnych skutków. W takiej sytuacji właścicielowi lokalu przysługuje względem każdego, a zatem również względem właścicieli pozostałych lokali roszczenie o zaniechanie wszelkich zakłóceń jego prawa własności. Członek wspólnoty może wystąpić z pozwem przeciwko uciążliwemu sąsiadowi z żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń na podstawie art. 222 ust. 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny [dalej: „kc”].
Remont sąsiada nie powinien wywoływać immisji ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Ta konstrukcja wynika z możliwości zastosowania prawa sąsiedzkiego stanowiącego o granicach korzystania ze swojego prawa własności w ramach tzw. współżycia społecznego. Kwestie te reguluje art. 144 kc, który określa działania zakazane nazywane immisjami. Mogą polegać na emisji hałasów, zapachów, a dotyczą czynności dokonywanych w ramach własnego lokalu, a których skutki odczuwalne są dla sąsiadów. Mianowicie, właściciel ma prawo działać w oparciu o wszelkie wymagane przez prawo pozwolenia czy zaświadczenia, ale nawet wtedy powinien powstrzymywać się od działań, które ponad przeciętną miarę zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Niestety, przepisy odnoszące się do nadmiernej uciążliwości nie zostały przez ustawodawcę doprecyzowane, zatem w każdej sytuacji należałoby odnieść się do powszechnie akceptowanych ocen społecznych, a nie subiektywnych odczuć. Warto zwrócić także uwagę, że ustawa mówi o nadmiernej, a nie zwykłej uciążliwości. Zatem każdorazowo to sąd będzie decydował, czy dana uciążliwość jest nadmierna, czy nie. Jednak przydatne przy wykazywaniu roszczeń będzie rozporządzenie ministra środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku, które precyzuje, jaki poziom hałasu na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zamieszkania zbiorowego jest dopuszczalny. Nawet jeśli poziom wytwarzanego hałasu nie przekracza wskazanych w rozporządzeniu norm, nie oznacza to automatycznie, iż nie doszło do niedozwolonych immisji. Bowiem normy stanowią jedynie jeden z elementów oceny stopnia zakłóceń, a sama uciążliwość, ze względu m.in. na ciągłość takich oddziaływań, może nosić znamiona immisji (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 6 maja 2007 roku, sygn. akt: I Aca 48/07, dostępny w serwisie prawniczym Lex Prestige nr 298569). Mimo wszystko przed skierowaniem sprawy na drogę sądową warto pisemnie wezwać sąsiada do zaprzestania naruszenia prawa i do naprawienia ewentualnych szkód oraz ostrzec o ewentualnym skierowaniu sprawy do sądu. Być może sprawę uda się załatwić polubownie.
KAROLINA BRZEZIŃSKA – prawnik
MAGDALENA MICHALSKA – aplikant radcowski
„Drzewiecki, Tomaszek i Wspólnicy” Sp.k.