Technika
Transformator na terenie wspólnoty
18.06.2019
Autor: Wspólnota Mieszkaniowa

W związku z modernizacją linii energetycznej na nieruchomości wspólnoty ma stanąć transformator. Właściciele mieszkań sprzeciwiają się takiej lokalizacji, powołując się na szkodliwość oddziaływania transformatora. Jakie przepisy regulują usytuowanie transformatorów, w jakiej minimalnie odległości od bloków powinny się znajdować? Czy za zajętą nieruchomość wspólnocie przysługuje odszkodowanie?

Modernizacja instalacji elektrycznej, szczególnie wymiana lub budowa nowej stacji transformatorowej w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych zazwyczaj wywołuje szereg pytań dotyczących wpływu tych instalacji na zdrowie mieszkańców. Ludzi interesuje czy zastosowane technologie, odpowiednie odległości czy inne warunki techniczne zabezpieczą ich od ewentualnego negatywnego wpływu na ich zdrowie.

Jednakże z uwagi na dużą ilość informacji, niestety dotyczących głównie negatywnego wpływu trafostacji na mieszkańców budynku, przedstawię, jak ustawodawca – w drodze odpowiednich regulacji prawnych – zapewnia bezpieczne posadowienie tychże urządzeń.

Skomplikowana technika

Przede wszystkim w pierwszej kolejności należy ustalić czym jest stacja transformatorowa i jakie wykonuje zadania. Otóż zgodnie z definicją znajdującą się w Encyklopedii PWN stacja transformatorowa to rodzaj stacji elektroenergetycznej, zespół transformatorów i urządzeń pomocniczych do przetwarzania energii elektrycznej doprowadzanej linią wysokiego napięcia (np. 110 kV) w energię o niższym napięciu (zwykle 15 kV) i przesyłaniu tej energii do odbiorców za pomocą linii średniego napięcia.

Stacje transformatorowe znajdują się często w budynkach w sąsiedztwie pomieszczeń pracy lub mieszkalnych — są to tzw. stacje wnętrzowe. Stacje transformatorowe wnętrzowe lokalizowane są zazwyczaj we wnętrzach budynków, zarówno mieszkalnych, jak i usługowych czy przemysłowych i różnią się od siebie w zależności od pomieszczenia, w jakim się znajdują. Z uwagi na wymiary pomieszczenia takie elementy jak transformator, rozdzielnia średniego napięcia, rozdzielnia niskiego napięcia i oszynowanie rozdzielni mogą być różnie usytuowane wobec siebie.

Wokół urządzeń stanowiących wyposażenie stacji transformatorowych występują pola elektryczne i magnetyczne o częstotliwości 50 Hz (często o znacznej zawartości wyższych harmonicznych w przebiegu zmienności w czasie). Głównym źródłem pola elektrycznego są szyny średniego napięcia 15 kV, doprowadzone do transformatora. Pole to jest ekranowane przez ściany budynku. Wskutek tego jego natężenie poza pomieszczeniem stacji nie jest podwyższone w stosunku do wartości występujących w typowych pomieszczeniach biurowych czy mieszkalnych. Potencjalne zagrożenie związane z oddziaływaniem tego pola może dotyczyć jedynie osób np. stale przebywających w pomieszczeniu rozdzielni SN.

Wszystko musi być lege artis

Natomiast kwestię umieszczania stacji transformatorowych np. w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych określa § 182  Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: Rozp.MIwSWT).

Zgodnie z ww. przepisem pomieszczenie stacji transformatorowej może być sytuowane w budynkach o innym przeznaczeniu, jeżeli są spełnione warunki określone w § 96 Rozp.MIwSWT oraz  powinna być zachowana odległość 2,8 metra od obrysu wbudowanej stacji transformatorowej do pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, a więc i do lokali mieszkalnych.

Ponadto pomieszczenie stacji transformatorowej może być sytuowane jeżeli ściany i stropy będą stanowiły oddzielenia przeciwpożarowe oraz będą miały zabezpieczenia przed przedostawaniem się cieczy i gazów. Dodatkowo zgodnie z § 96 ww. Rozporządzenia pomieszczenie techniczne, w którym są zainstalowane urządzenia emitujące hałasy lub drgania, może być sytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi.  Istotny jest tu jednak warunek zastosowania rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych, zapewniających ochronę sąsiednich pomieszczeń przed uciążliwym oddziaływaniem tych urządzeń, zgodnie z wymaganiami § 323 ust. 2 pkt 2 i § 327 Rozp.MIwSWT oraz Polskich Norm dotyczących dopuszczalnych wartości poziomu dźwięku w pomieszczeniach oraz oceny wpływu drgań na budynki i na ludzi w budynkach.

Jednocześnie podpory, zamocowania i złącza urządzeń, o których mowa powyżej, powinny być wykonane w sposób uniemożliwiający przenoszenie niedopuszczalnego hałasu i drgań na elementy budynku i instalacje.

Nowe rozwiązanie: służebność przesyłu

Warto nadto pamiętać, że budynki mieszkalne, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej należy sytuować w miejscach najmniej narażonych na występowanie hałasu i drgań, a jeżeli one występują i poziomy ich przekraczają wartości dopuszczalne, określone w przepisach o ochronie przed hałasem i drganiami, należy stosować skuteczne zabezpieczenia.

Niestety bardzo często można spotkać szczególnie w wielu starszych budynkach wbudowane stacje usytuowane na parterze, a nad nimi mieszkania. Rozwiązaniem w takim przypadku może być wystąpienie do dostawcy energii elektrycznej o postawienie obok budynku wolnostojącej stacji transformatorowej i likwidację stacji wbudowanej w budynek. Alternatywą jest – choć sam nie znam takiego przykładu - przeniesienie mieszkańców do innego, bezpieczniejszego lokalu.

Natomiast zgodnie z art. 305¹ Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (dalej: „KC”) nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 KC, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Jest to stosunkowo nowe rozwiązanie prawne wprowadzone do KC nowelą z 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, a obowiązujące od 3 sierpnia 2008 r. Do służebności przesyłu mają zastosowanie art. 3051–3054 KC oraz odpowiednio przepisy dotyczące służebności gruntowych art. 285–295 KC. Ustanowienie służebności przesyłu następuje na podstawie umowy, orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej. Możliwe jest również jej zasiedzenie.

Jeżeli służebność przesyłu jest ustanawiana na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą, wówczas oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 KC), natomiast oświadczenie woli przedsiębiorcy może być złożone w dowolnej formie (art. 60 KC). Służebność przesyłu jest ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy za odpowiednim wynagrodzeniem należnym od przedsiębiorcy na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej.

I tak m. in. podstawą ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powinna być kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Stosownie do wyroku z dnia 7 kwietnia 2000 roku o sygn. IV CKN 5/2000 Sądu Najwyższego – wynagrodzenie to nie dzieli się na świadczenia okresowe i nie może być dochodzone na przyszłość np. jak alimenty czy renta, gdyż okresowej płatności nie przewiduje ustawa, lecz jest należnością jednorazową za cały okres korzystania z rzeczy przez posiadacza bez tytułu prawnego. W wyroku tym, sąd wyjaśnił, że o wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują rynkowe stawki czynszowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia.

Należy przyjąć, że o wysokości wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z rzeczy danego rodzaju, a więc czynsze dzierżawne podobnych gruntów (wyrok SN z dnia 7 kwietnia 2000 r., sygn. akt IV CKN 5/2000 oraz wyrok SN z dnia 15 września 2005 r., sygn. akt 11 CK 61/05).

Ponadto za korzystnie z rzeczy należy się właścicielowi wynagrodzenie w takiej wysokości, w jakiej w danych okolicznościach mógłby je uzyskać, gdyby rzecz wynajął lub wydzierżawił, czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego. W pojęciu wynagrodzenia za korzystnie z rzeczy nie mieści się zwrot spodziewanego utraconego zysku. Rzecz jasna w przypadku, kiedy takie urządzenie znajduje się w budynku od wielu lat, wspólnota mieszkaniowa może dochodzić – o ile odbywało w sposób bezumowny (a zazwyczaj tak było) – odpowiedniego wynagrodzenia (z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości). Jego wysokość będzie określana podobnie do wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Mając na uwadze powyższe, pomimo dość szczegółowych uregulowań, w tym przede wszystkim mających na celu ochronę zdrowia, dotyczących posadowienia w budynku lub przy nim stacji transformatorowych lub innych urządzeń o podobnym przeznaczeniu w mojej ocenie zalecałbym – szczególnie wobec szeregu rożnych wątpliwości pojawiających się w dostępnych źródłach informacji – nabywanie lokali w dużo dalszej odległości, aniżeli wynika to ww. przytoczonych przepisów prawa.

Poza tym sugeruję dość precyzyjne regulowanie z przedsiębiorstwami energetycznymi kwestii umieszczania stacji transformatorowych w lub przy budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, zwłaszcza, że istnieją do tego odpowiednie narzędzia.

Piotr Szczepański

Adwokat