Czy wspólnotę mieszkaniową może reprezentować przed sądem osoba, która jest jednocześnie członkiem zarządu wspólnoty oraz zasiada we władzach podmiotu skarżącego uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Stan faktyczny sprawy przedstawiał się następująco: Spółka „A.” sp. z o.o. wniosła do Sądu Okręgowego pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ul. W. o ustalenie nieistnienia uchwały z 5 sierpnia 2013 r. Dotyczyła ona uzupełnienia składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Sąd ustalił, że powodowa spółka jest członkiem pozwanej wspólnoty oraz że przysługuje jej udział 70,9 proc. w prawie własności nieruchomości wspólnej.
Zmiana zasady głosowania
5 sierpnia 2013 r. miało miejsce zebranie właścicieli lokali, o którym wszyscy członkowie wspólnoty zostali poinformowani we właściwy sposób. Podczas zebrania, po odczytaniu przez pełnomocnika spółki „A.” porządku obrad, jeden z członków wspólnoty – M.K. – zgłosił wniosek o uzupełnienie jednoosobowego dotychczas składu zarządu wspólnoty o osobę reprezentującą pozostałych pięciu właścicieli lokali. Złożył również wniosek o zmianę sposobu głosowania nad uchwałami będącymi przedmiotem zebrania wspólnoty – z zasady głosowania udziałami na zasadę „jeden właściciel – jeden głos”. Za wnioskiem co do zmiany sposobu głosowania nad uchwałami zebrania opowiedzieli się właściciele lokali reprezentujący 21,3 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej, przeciwko był wyłącznie powód reprezentujący 70,9 proc. udziałów.
M.K. postanowił zgłosić wniosek o uzupełnienie porządku obrad zebrania o podjęcie uchwały w sprawie poszerzenia składu zarządu przez wybór jej dodatkowego członka, który to wniosek został przegłosowany czterema głosami właścicieli lokali „za”. Uchwałą podjętą przy 4 głosach „za” i 1 głosie „przeciw” (należącym do powoda), drugim członkiem zarządu pozwanej wspólnoty został wybrany M.K.
Reprezentacja wspólnoty
Sąd Okręgowy uznał, że zaskarżona uchwała dotycząca poszerzenia składu zarządu pozwanej wspólnoty istnieje, została podjęta większością głosów właścicieli lokali w sposób zgodny z przepisami ustawy o własności lokali i nie narusza prawa. Wobec tego sąd postanowił powództwo spółki oddalić, jako niezasługujące na uwzględnienie. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił również, że wprawdzie zarząd pozwanej wspólnoty uznał w toku postępowania powództwo spółki, jednakże w świetle art. 213 § 2 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc) sąd nie był związany tym uznaniem z uwagi na jego sprzeczność z prawem i nie uznał żądania pozwu.
Powodowa spółka postanowiła odwołać się od tego wyroku i wniosła apelację. Sąd Apelacyjny miał wątpliwość prawną dotyczącą sposobu reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w opisywanym sporze i postanowił na podstawie art. 390 kpc przedstawić to zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
Wątpliwości sądu drugiej instancji dotyczyły prawidłowej reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w procesie o ustalenie nieistnienia uchwały. Wytoczony on został przeciwko wspólnocie przez właściciela lokalu będącego osobą prawną (spółką z o.o.). Jedynym członkiem zarządu pozwanej wspólnoty jest osoba fizyczna, wchodząca jednocześnie w skład zarządu powodowej spółki.
Sąd Najwyższy wskazał, że w ustawowym modelu zarządzania w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, w której liczba lokali jest większa niż siedem, powołanie zarządu (jednoosobowego lub wieloosobowego) na podstawie uchwały o jego wyborze, podjętej przez właścicieli lokali, jest obowiązkowe. Dzieje się tak, jeżeli właściciele lokali na podstawie art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl) nie określili odmiennie sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, w umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Na podstawie art. 20 ust. 1 uwl, członkiem zarządu wspólnoty może być tylko osoba fizyczna, wybrana spośród właścicieli lokali należących do wspólnoty lub spoza ich grona.
Wspólnota mieszkaniowa posiada status ustawowej („ułomnej”) osoby prawnej w rozumieniu art. 331 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: kc), wobec czego stosuje się do niej odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Zarząd powołany uchwałą właścicieli lokali na podstawie art. 20 uwl jest uważany za organ wspólnoty mieszkaniowej, wchodzący w skład jej struktury organizacyjnej. Działanie tego zarządu, oparte na uprawnieniu wynikającym wprost z przepisów art. 21 i 22 uwl, jest w istocie działaniem samej wspólnoty. Stosownie zaś do art. 21 ust. 1 uwl, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, w tym także w sporach sądowych i postępowaniu administracyjnym. (…)
Autor: Joanna Czernicka
Cały tekst dostępny w nr 2/2017