Pytanie. Czy za pieniądze z funduszu remontowego wspólnota może wyremontować parking?
Odpowiedź. Wspólnota może wyremontować parking za pieniądze z funduszu remontowego, jeżeli parking należy do nieruchomości wspólnej. Inaczej wygląda jednak sytuacja parkingów usytuowanych na nieruchomościach nienależących do wspólnoty. Tego typu kwestię należy interpretować indywidualnie, ponieważ orzecznictwo sądowe w tej materii nie jest jednolite.
Uzasadnienie. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ze zm. dalej: uwl) nie nawiązuje wprost do zadań realizowanych przez fundusz remontowy. Orzecznictwo i doktryna są jednak zgodne, że dla utworzenia funduszu remontowego potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Podstawą dla utworzenia funduszu jest co do zasady wypełnienie obowiązku, o którym mowa w art. 12 ust. 2 uwl stanowiącym, że „właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”. Celem utworzenia funduszu jest przede wszystkim pokrywanie wydatków na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej, o których mowa w art. 14 pkt 1 uwl.
Remont parkingu za pieniądze z funduszu remontowego będzie zatem dopuszczalny o tyle, o ile parking zaliczony będzie w zakres nieruchomości wspólnej. Wskazuje się, że „rolą prawidłowo zarządzanej wspólnoty mieszkaniowej jest identyfikacja kosztów z uwagi na miejsce ich powstawania. Tym samym wspólnota powinna rozdzielać koszty związane z nieruchomością wspólną od kosztów niezwiązanych z tą nieruchomością. Działania wspólnoty (w tym również obciążanie właścicieli lokali kosztami) dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 października 2018 r., sygn. akt VI ACa 358/18). O nieruchomości wspólnej mowa jest w art. 3 ust. 2 uwl, zgodnie z którym na nieruchomość wspólną składają się „grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu”.
Z wykładni art. 32a uwl wynika, że grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej powinien spełniać wymogi przewidziane dla działki budowlanej, umożliwiając przede wszystkim prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nim związanych. Zachowuje trafność pogląd Sądu Najwyższego, że „pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku” (postanowienie Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2009 r., sygn. akt IV CSK 247/08). Jeśli zatem parking stanowiący otoczenie budynku wspólnoty ujęty jest w ramach gruntów należących do niej, to należy zaliczyć go w zakres nieruchomości wspólnej. Co za tym idzie podlegał on będzie możliwości wykonania remontu za pieniądze z funduszu remontowego. Można spotkać się z poglądem, zgodnie z którym konkretne miejsca postojowe traktowane są jako części składowe wyodrębnionych lokali (postanowienie SN z 17.11.2011 r., sygn. akt III CSK 15/11).
Inaczej może jednak wyglądać sytuacja prawna związana z parkingiem usytuowanym na sąsiedniej nieruchomości, nieujętej w ramach gruntów należących do wspólnoty (np. gdy utworzono dla niej osobną księgę wieczystą). Istnieje relatywnie liczne orzecznictwo, które uznaje takie parkingi za nienależące do nieruchomości wspólnej, a wydatki z nimi związane postrzega jako „godzące nawet w szeroko pojęty interes wspólnoty, ponieważ wiążą się z uszczupleniem środków na ochronę nieruchomości wspólnej (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 322/17, wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 21 listopada 2013 r., sygn. akt V ACa 645/13).
Karol Popławski
Prawnik