Niejednokrotnie zdarza się tak, że wyceny nieruchomości dla tego samego celu i przy zastosowaniu takiego samego podejścia, ale przez różnych rzeczoznawców majątkowych diametralnie się od siebie różnią. Różnice sięgają często nawet do 30 %. Wkrótce może się to zmienić.
Wyceny nieruchomości od wielu lat budzą dużo kontrowersji wśród zainteresowanych stron. Przyczyną diametralnych różnic jest rozbieżne podejście rzeczoznawców oraz brak jednolitych wskazówek metodycznych. Błędy dotykają wszystkich, zarówno osób prywatnych jak i jednostek sektora finansów publicznych.
Dmuchać na zimne
Aby uniknąć w przyszłości takich problemów Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju – zgodnie z zapewnieniami – opracowuje w pierwszej kolejności standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Jednakże ich treść, która to została niedawno skierowana do konsultacji publicznych budzi bardzo wiele kontrowersji w środowisku rzeczoznawców majątkowych. Postaram się zatem przybliżyć na czym polega ten problem oraz określić możliwe drogi działania.
Przepisy prawa definiują rodzaje wartości, jakie rzeczoznawca majątkowy może określić oraz jakie podejścia, metody i techniki powinien zastosować, aby poprawnie wycenić nieruchomość. Decyzję o tym, jaki rodzaj wartości zostanie określony oraz jakie podejście, metoda i technika zostanie zastosowana, podejmuje rzeczoznawca i jest ona uzależniona m. in. od celu wyceny, indywidualnych cech danej nieruchomości oraz od dostępnych informacji o rynku nieruchomości. Wybór ten nie jest całkowicie dowolny.
Rzeczoznawca majątkowy musi się kierować zasadami wyceny zawartymi w przepisach prawa oraz w standardach zawodowych. Zasady wyceny w niektórych przypadkach wprost nakładają na rzeczoznawcę określenie wskazanego rodzaju wartości (np. wartość rynkową nieruchomości wywłaszczonej) lub zastosowanie konkretnego podejścia w wycenie (np. podejście porównawcze przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste). Natomiast standardy zawodowe są zgodnie z art. 4 pkt 14 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: UoGN) regułami postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego ustalonymi zgodnie z przepisami prawa.
Obowiązek stosowania standardów wynika wprost z przepisu art. 175 ust. 1 UoGN, gdzie zapisano, że „Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a (UoGN), zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.”. Jest to jedna z podstawowych zasad wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego.
Jednocześnie warto przypomnieć, że zgodnie z art. 175 ust. 6 UoGN, w wersji obowiązującej przed dniem 1 września 2017 r. standardy zawodowe ustalane były przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszczany był w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa. Jednakże jedynym uzgodnionym standardem – zgodnie z komunikatem Ministra Infrastruktury z 4 stycznia 2010 r. był standard „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”. Oznacza to, że z punktu widzenia obowiązku rzeczoznawcy do stosowania standardów taki obowiązek występował jedynie w przypadku nieruchomości, która została lub miała być obciążona ograniczonym prawem rzeczowym stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności, w szczególności przy udzielaniu kredytu, pożyczki lub innego produktu przez banki, instytucje finansowe lub instytucje kredytowe. W pozostałych przypadkach – ponieważ inne standardy nie zostały uzgodnione – te opracowane przez Komisję Standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych miały charakter jedynie pomocniczy, lecz niewiążący „prawnie” dla rzeczoznawców.
Pełna władza ministra
Natomiast zgodnie z obowiązującym od 1 września 2017 r. brzmieniem art. 175 ust. 6 UoGN to nie organizacje zawodowe w porozumieniu z właściwym ministrem, tylko wyłącznie właściwy do spraw budownictwa minister (tj. Minister Inwestycji i Rozwoju) ustala oraz ogłasza obowiązujące standardy. Warto przypomnieć, że nowelizacja art. 175 ust. 6 UoGN nie była „ujęta” pierwotną wersją propozycji projektu, lecz została wprowadzona dopiero na etapie prac sejmowych (II czytanie).
Po znowelizowaniu wskazanego przepisu to minister wyłącznie ustala wiążące rzeczoznawców standardy. Oznacza to, że dotychczasowe utraciły swą moc obowiązującą, a wszelkie dokumenty o charakterze metodologii sporządzania wyceny ustalane na użytek członków stowarzyszeń nie mogą nazywać się standardami oraz nie mogą być sprzeczne ze standardami ustalonymi przez właściwego do spraw budownictwa ministra.
Warto zaznaczyć, że mimo iż do 2017 roku organizacje zawodowe miały przywilej ustalania powszechnie obowiązujących standardów zawodowych, to w ciągu 13 lat uzgodniono tylko jeden – „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”. Trzeba jednak zaznaczyć, że prócz standardu ogłoszonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa na podstawie art. 175 ust. 6 UoGN w poprzednim brzmieniu istnieje również szereg innych standardów i not interpretacyjnych przygotowanych przez Komisję Standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, które funkcjonowały już od wczesnych lat 90-tych. W chwili obecnej nie mają one jednak – w mojej ocenie – żadnego znaczenia prawnego.
Natomiast obecnie za opracowanie projektów nowych standardów zawodowych odpowiada organ doradczy Ministra Inwestycji i Rozwoju – Rada Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości. W skład rady wchodzą specjaliści ze środowiska rzeczoznawców majątkowych, posiadający doświadczenie oraz wiedzę praktyczną w dziedzinie związanej z wyceną nieruchomości. W chwili obecnej w trakcie opracowywania jest projekt standardu wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Przy określaniu wartości nieruchomości to podejście najbardziej powszechne i najczęściej stosowane przez rzeczoznawców majątkowych. Brak jednolitych i powszechnie stosowanych norm postępowania wpływa negatywnie na jakość sporządzanych wycen nieruchomości i jednocześnie utrudnia sądom i urzędom dokonywanie ocen dowodów, jakimi w wielu postępowaniach są operaty szacunkowe. Niejednokrotnie utrudnia to także obrót gospodarczy pomiędzy prywatnymi podmiotami.
Operat to koszty
Natomiast w przypadku kiedy pojawią się wątpliwości co do wyceny, wówczas zainteresowany może skorzystać z uprawnienia wynikającego z art 157 UoGN. Zgodnie z ust. 1 przywołanego przepisu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Również sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Niestety wiąże się to z niemałymi kosztami.
Jednocześnie w przypadku kiedy „wadliwa” wycena trafi już do sądu w praktyce orzeczniczej sądów administracyjnych i powszechnych pojawiają się dwa odmienne zapatrywania na możliwość ingerowania w merytoryczną zawartość czy też oceniania treści operatu szacunkowego. Z jednej strony mamy bowiem pogląd, iż ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 UoGN, przy czym ani sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne.
Natomiast przeciwstawne stanowisko zakłada, że operat szacunkowy z mocy unormowań prawnych pełni rolę szczególnego dowodu. Jednak organ administracyjny jest uprawniony do jego oceny pod względem formalnym, wiadomości specjalnych i wartości dowodowej. Zarówno jedno jak i drugie stanowisko ma oparcie w odpowiednich orzeczeniach sądowych.
Powinności rzeczoznawców
Pomimo powyższego rzeczoznawcy majątkowi winni sporządzać opinie zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa – w tym także standardami ustalonymi przez MIiR, ze szczególną starannością oraz zgodnie z zasadami etyki zawodowej – czyli tak, jak wymaga tego prawodawca. Jednocześnie rzeczoznawcy winni rozważyć zasadność stosowania zapisu standardu sprzecznego z literą prawa – o ile się taki pojawi. Nie można bowiem wykorzystywać wadliwych rozwiązań mając świadomość, że ich stosowanie może zdeformować wynik wyceny, przyczyniając się do powstania szkody. Nie mniej jednak należy zwrócić uwagę, że to nie pojedynczy rzeczoznawcy majątkowi są od tego, aby stwierdzać czy coś tz. standard jest zgodny z prawem czy nie. Być może słusznym wyjściem w takim przypadku będzie zwrócenie uwagi na ten fakt w samym operacie szacunkowym lub odstąpienie od sporządzenia wyceny.
Jednocześnie na marginesie chciałbym przytoczyć stanowisko Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych (dalej: „PTRM”) zaprezentowane w konsultacjach publicznych projektu obwieszczenia Ministra Inwestycji i Rozwoju w sprawie standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych nr 2 – Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego i w którym to napisano, iż „faktem jest, że wielu (jeśli nie większość) rodzimych rzeczoznawców majątkowych wykorzystuje w wycenie rozwiązania podobne do proponowanych, ale narzucenie tych rozwiązań jako jedynych dopuszczalnych nie jest niczym innym, jak równaniem w dół i blokowaniem rozwoju zawodu.” A zatem obawy rzeczoznawców majątkowych mogą się okazać przedwczesne i nieuzasadnione.
Mając jednak na uwadze powyższe kształt operatu zależy i tak od rzeczoznawcy majątkowego. To czy zastosuje się do kwestionowanych w prowadzonych przez MIiR konsultacjach publicznych choćby przez PTRM standardów (nawet jak zostaną one w takim kształcie przez MIiR ustalone) czy nie, będzie jego decyzją, konsekwencją czego może być finalnie możliwość poniesienia odpowiedzialności zawodowej.
Podsumowując rzeczoznawcom majątkowym zalecałbym wykonywanie czynności zawodowych zgodnie z przepisami prawa, ustalonymi i ogłoszonymi standardami zawodowymi oraz zasadami etyki zawodowej. Nie widzę także przeszkód aby rzeczoznawcy majątkowi stosowali już standardy, których propozycje przedstawił MIiR, zwłaszcza że – jak podkreśliło to PTRM są one i tak już w dużej mierze wykorzystywane. Natomiast brak ich stosowania – powołując się choćby na ich nie zgodność z przepisami prawa – w moje ocenie będzie stanowił powód do ich ewentualnego kwestionowania, czy to przed organem administracji, sądem czy w trybie określonym w art 157 UoGN. Poza tym należy się liczyć ewentualną odpowiedzialnością zawodową. Niniejszy temat będzie jeszcze wracał a Redakcja będzie na swoich łamach informowała o najważniejszych rzeczach w tej sprawie.
PIOTR SZCZEPAŃSKI