Czy niepełnoletni właściciel lokalu, który ukończył 14 lat, może brać udział w zebraniach, głosować nad uchwałami oraz składać wnioski?
Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się z chwilą uzyskania pełnoletności (art. 11 kodeksu cywilnego, dalej: kc). Ponieważ właściciel lokalu jest małoletni, tj. ukończył lat 14, to takiej zdolności jeszcze nie osiągnął. Niemniej jednak od momentu ukończenia 13. roku życia ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Oznacza to, że może sam dokonywać czynności prawnych, jednak zwykle do ich ważności konieczna jest zgoda przedstawiciela ustawowego.
Prawa małoletniego
Zatwierdzenia wymagają w szczególności takie czynności, którymi rozporządza swoim prawem lub które rodzą po jego stronie zobowiązanie. Np. oddanie głosu nad uchwałą w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej, w sprawie wynagrodzenia zarządcy czy zaciągnięcia kredytu przez wspólnotę mieszkaniową. W przypadku, gdy przedstawiciel ustawowy małoletniego właściciela nie zatwierdzi dokonanej czynności – jego głos jest nieważny.
Małoletni może samodzielnie natomiast głosować w innych sprawach, które nie rodzą dla niego zobowiązań, nie prowadzą do rozporządzenia prawem – np. w sprawie udzielenia absolutorium dla zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Właściciel ma także prawo do osobistego uczestnictwa w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, zadawania pytań, składania wniosków, które nie prowadzą do rozporządzania jego prawami lub zaciągania zobowiązań, może też osobiście dokonywać kontroli działalności zarządu.
Licytacja lokalu
Sprawa przedstawia się następująco: N.S. jest właścicielką stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego. Własność tego lokalu właścicielka nabyła od swojej matki na mocy umowy darowizny z 3 stycznia 2008 r. Razem z pozostałymi właścicielami lokali w budynku tworzy wspólnotę mieszkaniową, do której należy 21 właścicieli lokali. W ramach tej wspólnoty małoletnia obecnie właścicielka (ukończyła 14 lat) jest reprezentowana przez swoją matkę J.S. jako ustawowego przedstawiciela.
Matka właścicielki lokalu zaskarżyła uchwałę wspólnoty i domagała się jej uchylenia w całości. Uchwała ta dotyczyła udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do wystąpienia z powództwem o dokonanie sprzedaży lokalu należącego do jej córki w drodze licytacji na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali (dalej: uwl). Zdaniem przedstawicielki powódki uchwała narusza jej interes prawny i faktyczny oraz została wydana niezgodnie z prawem, to jest z art. 16 ust. 1 uwl. Podjęta uchwała dąży do przymusowej sprzedaży, chociaż nie zaistniały żadne przesłanki wymienione w tym przepisie. Wspólnota wniosła jednak o oddalenie powództwa w całości.
Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że wspólnocie wolno było podjąć uchwałę o żądaniu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc) o egzekucji z nieruchomości. Główną przyczyną jest spór z przedstawicielem ustawowym właścicielki. Chodzi tutaj przede wszystkim o interpretację art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, który został uchwalony w celu realizacji zasad współżycia społecznego wśród sąsiadów. Powyższy artykuł stanowi, że „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat bądź wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym” wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać zlicytowania jego lokalu na podstawie przepisów kpc o egzekucji z nieruchomości. Jeśli więc ktoś nie płaci lub wszczyna awantury, pozostali lokatorzy mogą podjąć stosowną uchwałę i pójść z nią do sądu. Sąd zaś, jeśli uzna, że sąsiad rzeczywiście narusza normy, podejmie decyzję o wystawieniu jego mieszkania na sprzedaż. W tym przypadku sytuacja okazała się bardziej skomplikowana, ponieważ wspólnota zażądała zlicytowania nieruchomości należącej do osoby niepełnoletniej.
Autor: Bożena Kopeć
Cały tekst dostępny w nr 2/2017