Co zrobić, gdy minął sześciotygodniowy termin na zaskarżenie uchwały? Spotkać to może właścicieli, którzy nie interesowali się podejmowanymi uchwałami, przegapili termin czy nabyli lokal i zastali już stan prawny nieruchomości wspólnej z podjętymi wcześniej uchwałami wywołującymi skutki na przyszłość. Kiedy można żądać ustalenia nieistnienia uchwały?
Kwiecień, maj i czerwiec to miesiące, w których bardzo często upływają terminy na zaskarżenie uchwał podjętych na lutowych i marcowych zebraniach w dużych wspólnotach mieszkaniowych.
Powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być wytoczone przeciwko wspólnocie w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Także wtedy, gdy uchwała nie uzyska wymaganej liczby głosów na zebraniu, a dopiero po dodaniu głosów w toku ich indywidualnego zbierania, termin liczy się dopiero od dnia powiadomienia.
O ile niedotrzymanie przez zarząd terminu na zwołanie zebrania właścicieli lokali we wspólnocie do 31 marca nie niesie żadnych negatywnych skutków dla właścicieli (wręcz przeciwnie umożliwia późniejsze zwołanie zebrania na wniosek każdego z właścicieli), to niedochowanie 6-tygodniowego terminu na zaskarżenie uchwały może uniemożliwić jej skutecznie zaskarżenie. W interesie każdego z właścicieli lokali, który uważa lub obawia się, że nieruchomość wspólna może być zarządzana w sposób nieprawidłowy lub podjęte zostaną niekorzystne dla niego decyzje, jest przypilnowanie własnych spraw i odpowiednio wczesne zaskarżenie uchwały. W przypadku, gdy właściciel lokalu nie może być obecny na zebraniu, może wystąpić do zarządu lub administratora o wydanie kopii podjętych uchwał.
Uchwała niezgodna z prawem
Przepis art. 25 ustawy o własności lokali (dalej: uwl) dotyczy dużych wspólnot mieszkaniowych, w których obowiązują ustawowe zasady zarządu (właściciele lokali nie powierzyli w akcie notarialnym całego zarządu jednej osobie na podstawie art. 18 ust. 1 uwl).
Powództwo o uchylenie uchwały okaże się skuteczne przede wszystkim, jeśli uchwała jest niezgodna z prawem. Jest to więc uchwała, która wywołuje skutki niezgodne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami, przykładowo wykracza poza zarząd nieruchomością wspólną albo ingeruje w prawo właściciela do odrębnej własności lokalu. Może to być też uchwała, której uchwalenie obarczone było błędami proceduralnymi, jeśli miały one wpływ na wynik głosowania. Uchwała może być także niezgodna z umową. Chodzi tu o umowę, która zgodnie z art. 18 ust. 1 uwl modyfikuje zasady zarządu ustawowego. (…)
Autor: Jan Jakub Jańczak, adwokat
Całość dostępna w numerze 4/2016