Wspólnota powinna dochodzić od dłużników nie tylko kwoty głównej należności, ale również odsetek i kosztów postępowania sądowego. Bezpodstawne zaniechanie dochodzenia należnych odsetek może być zakwalifikowane jako działanie na jej szkodę.
W odniesieniu do członków wspólnoty, którzy nie wywiązują się z obowiązku terminowego wnoszenia opłat zaliczkowych związanych z utrzymaniem swoich lokali, a monity i wezwania do zapłaty wobec nich nie skutkują, zarząd lub zarządca powinien kierować roszczenia na drogę postępowania sądowego. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku z klauzulą wykonalności należy bezzwłocznie przekazywać roszczenie do egzekucji komorniczej.
Niskokosztowa pożyczka
Wspólnota powinna dochodzić nie tylko kwoty głównej należności, ale również odsetek i kosztów postępowania sądowego. Bezpodstawne zaniechanie dochodzenia odsetek, które są wspólnocie należne stosownie do art. 481 § 1 kc, może być zakwalifikowane jako działanie na jej szkodę. Jeżeli bowiem jeden z właścicieli zalega z wnoszeniem należnych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną lub własnym lokalem albo nie partycypuje proporcjonalnie do swego udziału w nieruchomości w spłacie zobowiązań zaciągniętych na pokrycie tych kosztów, to należności te musi pokryć wspólnota, czyli ogół pozostałych właścicieli.
Wspólnota płaci za właścicieli zalegających z opłatami albo z posiadanych środków własnych, tj. z sum uzyskanych już z innych tytułów od właścicieli lokali, z zaciągniętych na ten cel kredytów obciążających wszystkich właścicieli lokali wedle ich udziałów albo nawet z indywidualnych środków właścicieli lokali w razie skierowania przez ewentualnych wierzycieli egzekucji należności zasądzonej względem wspólnoty. W konsekwencji długotrwałe zaległości jednego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej mogą trwale zwiększyć obciążenia finansowe pozostałych właścicieli lokali. Są oni faktycznie zmuszani ponosić za innych niezbędne dodatkowe wydatki na utrzymanie nieruchomości, z których korzysta także właściciel lokalu zalegający z opłatami.
Ramka. W tym miejscu Zgodnie z art. 13 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl), członkowie wspólnoty mieszkaniowej ponoszą wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali oraz uczestniczą (proporcjonalnie do swoich udziałów) w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Stosownie zaś do art. 15 ust. 1 uwl opłaty zaliczkowe na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali są zobowiązani wnosić do 10. dnia każdego miesiąca. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, który nie może być zmieniony nawet umową wszystkich właścicieli lokali (tak np. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 11 października 2012 r., sygn. akt I ACa 507/12).
Jeżeli wysokość odsetek nie została w inny sposób określona, należą się odsetki ustawowe (art. 359 § 2 kc). Zgodnie z § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 4 grudnia 2008 r. w sprawie określenia wysokości odsetek ustawowych (DzU z 2008 r. nr 220, poz. 1434) wynoszą one obecnie 13 proc. w stosunku rocznym. Jest to oprocentowanie stosunkowo niskie w porównaniu z oprocentowaniem kredytów komercyjnych. Niektórzy właściciele lokali traktują czasem swoje wspólnoty jako źródło wygodnych, niskokosztowych pożyczek. Można temu zapobiec poprzez podjęcie przez wspólnotę uchwały o pobieraniu odsetek wyższych niż ustawowe (zgodnie z art. 481 § 2 kc), aż do wartości maksymalnej przewidzianej w art. 359 § 21 kc, to jest czterokrotnej wysokości stopy kredytu lombardowego NBP (obecnie 4 proc.). Należy jednak pamiętać, że zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 21 marca 2012 r., sygn. akt I ACa 1592/11, jeśli wspólnota jest tylko pośrednikiem między dostawcami wody i ciepła a właścicielami poszczególnych lokali, to nie ma ona prawa naliczać odsetek od należności za media, gdyż prawo to przysługuje tylko ich dostawcy. Wspólnota może naliczyć odsetki tylko wtedy, jeśli sama poniesie szkodę, tzn. dostawca mediów obciąży ją odsetkami za nieterminowe regulowanie opłat za media.
Wyimek. Niektórzy właściciele lokali czasem traktują swoje wspólnoty jako źródło wygodnych, niskokosztowych pożyczek. Można temu zapobiec poprzez podjęcie przez wspólnotę uchwały o pobieraniu odsetek wyższych niż ustawowe.
Jedynie w sporadycznych wypadkach (jeśli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą swoich należności) wspólnota może wystąpić do sądu i żądać sprzedaży lokalu na drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego (kpc) o egzekucji z nieruchomości (art. 921–1003), bez konieczności uprzedniego dochodzenia roszczenia na zasadach ogólnych (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 30 października 2012 r., sygn. akt I ACa 528/12). Okoliczność stosowania przez wspólnotę w pierwszej kolejności upomnień i ogólnego trybu dochodzenia roszczeń nie ma natomiast znaczenia w razie wykazania przed sądem bardzo istotnych zaległości, grożących w najbliższym czasie załamaniem kondycji finansowej wspólnoty w razie podjęcia najpierw czasochłonnych, a mniej dotkliwych dla dłużnika prób odzyskania należności.
Istnieje też inna opcja egzekucji. Jeżeli wspólnota uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu prawomocny nakaz zapłaty (bez względu na wysokość zasądzonej kwoty), to należy wystąpić o nadanie temu orzeczeniu klauzuli wykonalności (art. 776 oraz 781 i następne kpc), a po jej uzyskaniu wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Jednym ze sposobów egzekucji należności pieniężnych jest egzekucja z nieruchomości, w tym z lokalu stanowiącego odrębną własność. Musi ją jednak przeprowadzić komornik, w którego okręgu nieruchomość jest położona (art. 921 § 1 kpc). W przypadku egzekucji należności pieniężnych z nieruchomości nie jest konieczna uchwała wspólnoty, gdyż egzekucja długów z tytułu wierzytelności należnych wspólnocie jest czynnością zwykłego zarządu i ich podejmowanie jest elementem prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Mimo że regulacja art. 16 uwl ma już niemal 20 lat (zarówno ustawa o własności lokali, jak i jej art. 16 weszły w życie 1 stycznia 1995 r.), to jednak dotąd była stosowana w praktyce bardzo rzadko. Pojawiały się również opinie, iż może być ona niezgodna z konstytucją. Taki pogląd zaprezentował np. przed Trybunałem Konstytucyjnym prokurator generalny argumentując, że prawo wspólnoty do zlicytowania mieszkania jest zbyt dolegliwe i nieproporcjonalne, bo wspólnota może wystąpić z powództwem o zasądzenie od właściciela lokalu zapłaty zaległości. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 29 lipca 2013 r., sygn. akt SK 12/12, zdecydowanie odrzucił takie stanowisko, stwierdzając pełną zgodność przedmiotowego zapisu z Konstytucją RP (przy czym należy zastrzec, iż przedmiotem kontroli konstytucyjności była tu wyłącznie norma dotycząca zaspokojenia roszczeń wspólnoty związanych z długotrwałym zaleganiem z wnoszeniem należnych opłat).
Trybunał podkreślił, że własność lokalu to nie tylko uprawnienie, ale i płynące z tego tytułu obowiązki, a art. 16 uwl nie pozbawia z mocy ustawy właściciela prawa do mieszkania, gdyż ten może do tego nie dopuścić, regulując swoje zadłużenie. Trybunał nie zgodził się też z zarzutem, że powództwo z art. 16 jest wymierzone bezpośrednio w wykluczenie członka ze wspólnoty mieszkaniowej, albo że umożliwia nadużywanie tego przepisu dla zaspokojenia innych potrzeb wspólnoty, np. rozstrzygania konfliktów między jej członkami. Zdaniem Trybunału zapis ten jest regulacją niezbędną dla ochrony interesów i praw pozostałych właścicieli lokali przed postępowaniem innego właściciela. W ocenie Trybunału art. 16 ust. 1 uwl przewiduje ingerencję w konstytucyjnie chronione prawo własności, jednak nie narusza przepisów konstytucji, bowiem licytacyjna sprzedaż lokalu za długi jest uzasadniona jedną z wartości wskazanych w art. 31 ust. 3 konstytucji, tj. nakazem ochrony praw konstytucyjnych innych osób. Przepis chroni interesy majątkowe pozostałych właścicieli lokali, którzy przez dłuższy czas i w znaczący często sposób obowiązani są dopłacać koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w części przypadającej na dłużnika, a nawet koszty utrzymania jego odrębnego lokalu. Trybunał nie uznał także za zasadną tezy, iż sankcja przewidziana w art. 16 ust. 1 uwl jest nadmiernie dolegliwa i nie przystaje do stopnia naruszenia przez właściciela jego obowiązków finansowych. Do egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości dochodzi za długi i może ona mieć miejsce już w trybie ogólnym dochodzenia roszczeń, zaś analiza orzecznictwa sądowego prowadzi do wniosku, że sądy orzekając w tego typu sprawach, biorą skrupulatnie pod uwagę elementy stanu faktycznego (długotrwałość zalegania z opłatami, ich wysokość, skutki zaległości dla wspólnoty, przyczyny zadłużenia, stan rodzinny i osobisty dłużnika). Przede wszystkim zaś oceniają, czy wspólnota podjęła uprzednio kroki przeciwko właścicielowi na rzecz skłonienia go do zapłaty narastającej zaległości.
Całość tekstu w numerze 10/2014 Wspólnoty Mieszkaniowej.