Aby odpowiedzieć na tytułowe pytanie należy w pierwszej kolejności ustalić co rozumiemy pod pojęciem uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Na tej podstawie odpowiedź będzie stosunkowo prosta.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl) nie definiuje tego pojęcia bezpośrednio, ale zawiera wiele zapisów, które je określają. Mamy więc podane w jakich sprawach podejmowane są uchwały (art. 22 ust. 2, 3 i 4 uwl), jak są one procedowane i co jest kryterium ich zapadalności (art. 23 uwl), a także kto i na jakiej podstawie może je zaskarżyć (art. 25 uwl).
Zauważmy jednak, że wszystkie powyższe regulacje znajdują się w rozdziale IV uwl, a zatem zgodnie z art. 19 tej ustawy mają one zastosowanie wyłącznie do t.zw. dużej, to jest liczącej więcej niż siedem (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) lokali, wspólnoty. Mała zaś wspólnota w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną kieruje się nie art. 20 i następnymi uwl, ale art. 199-209 kodeksu cywilnego (dalej: kc) oraz art. 606-609 i 611-616 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc).
Kto rządzi w dużej a kto w małej wspólnocie
W dużej wspólnocie decyzje leżące w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną podejmuje samodzielnie zarząd (art. 22 ust. 1 uwl), podczas gdy w małej wymagają one zgody właścicieli dysponujących większością udziałów w tej nieruchomości (art. 201 zd. 1 w związku z art. 204 kc). Z kolei decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu w dużej wspólnocie wymagają uchwały podejmowanej przez większość współwłaścicieli (art. 22 ust. 2 uwl), zaś w małej – jednomyślności (art. 199 kc).
Przy braku wymaganej zgody współwłaścicieli sąd może wydać zgodę zastępczą na dokonanie określonej czynności. W odniesieniu do małej wspólnoty może to nastąpić: w sprawach leżących w zakresie zwykłego zarządu na wniosek każdego właściciela (art. 201 zd. 2 kc), zaś w sprawach zakres ten przekraczający – na wniosek współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 199 zd. 2 kc). Tymczasem w dużej wspólnocie, zgodnie z art. 24 uwl, rozstrzygnięcia przez sąd w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali może żądać wyłącznie zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 uwl. Uprawnienie takie nie przysługuje natomiast samym właścicielom.
W dużej wspólnocie w szczególnych, określonych w ustawie przypadkach uchwała może być głosowana według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 i 2a uwl); w małej wspólnocie natomiast taka możliwość w ogóle nie istnieje. I wreszcie każdy właściciel (i współwłaściciel) lokalu w dużej wspólnocie może zaskarżyć uchwałę (skierować do sądu okręgowego właściwego według położenia wspólnoty powództwo o uchylenie uchwały) z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy powoda (art. 25 ust. 1 uwl). W przypadku małej wspólnoty zastosowanie będzie miał natomiast w tym zakresie art. 202 kc, zgodnie z którym jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Zauważmy, że podstawy zaskarżenia są w przywołanym przepisie zdecydowanie ograniczone w porównaniu do odpowiedniego zapisu uwl. W odniesieniu do małej wspólnoty podstawą zaskarżenia może być jedynie naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i to nie każde, a jedynie rażące; nie ma tu natomiast kryterium naruszenia interesu właściciela lokalu. Jednak z kolei art. 202 kc, w przeciwieństwie do art. 25 ust. 1a uwl, nie zawiera ograniczenia czasowego dla podjęcia czynności zaskarżenia decyzji wspólnoty.
Dodatkową ochronę praw mniejszości w małej wspólnocie zapewnia art. 203 kc, mówiący o tym, iż każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Tego typu uprawnienie przewiduje również dla każdego właściciela lokalu w dużej wspólnocie uwl w art. 26 ust. 1, jednak przy nieco innej podstawie, a mianowicie w przypadku jeśli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną. Sumarycznie zatem art. 202 i 203 kc w odniesieniu do małej wspólnoty odpowiadają znaczeniowo i funkcjonalnie art. 25 i 26 uwl, mającym zastosowanie do dużych wspólnot.
Decyzje a nie uchwały
Wszystkie powyższe rozważania prowadzą do jednoznacznego wniosku – w przypadku małej wspólnoty, w której wszyscy współwłaściciele sprawują zarząd nieruchomością wspólną bezpośrednio, mamy do czynienia z decyzjami, nie zaś z uchwałami, przynajmniej w znaczeniu jakie temu pojęciu nadaje uwl. Dlatego też mówiąc, co często się zdarza, o „uchwałach” małej wspólnoty warto określenie to ująć w cudzysłów, by podkreślić, że znaczeniowo jest ono istotnie różne od pojęcia ustawowego wywodzonego z uwl, czyli uchwał dużej wspólnoty.
Należy też przy okazji zwrócić uwagę, iż pojęcie uchwały występuje nie tylko w tych miejscach, które wyraźnie zastrzeżone są dla dużej wspólnoty mieszkaniowej, czyli w rozdziale IV uwl, ponieważ spotykamy się z nim także w rozdziale III tej ustawy, a konkretnie w art. 12 ust. 3. Mowa w nim o tym, że uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu kosztów zarządu dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jednak warto pamiętać, że w rozdziale III, który reguluje prawa i obowiązki właścicieli lokali, wśród wymienionych w art. 13 przykładowych kosztów zarządu wyszczególniono m.in. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Przepis ten nie może więc mieć zastosowania do małych wspólnot, skoro w nich zarządu się nie wybiera.
A zatem, wracając do pytania postawionego w tytule, nie można zaskarżyć „uchwały” małej wspólnoty w oparciu o art. 25 uwl, gdyż przepis ten nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący małą wspólnotę nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (uchwała Sądu Najwyższego z 7 października 2009 r., sygn. akt III CZP 60/09). Również w uzasadnieniu wyroku z 8 września 2016 r., sygn. akt II CSK 817/15 Sąd Najwyższy podzielając powyższy pogląd wskazał, iż podjęcie decyzji przez członków małej wspólnoty w formie uchwały nie jest równoznaczne z tym, że jest to uchwała podlegająca zaskarżeniu na podstawie art. 25 uwl.
Przedmiotem zaskarżenia może być bowiem jedynie czynność (uchwała) podjęta przez podmiot, w którego kompetencji leży podejmowanie czynności w takiej formie. Sąd Najwyższy podkreślił, że sposób określenia zarządu rzeczą wspólną zapisany w art. 199-209 kc jest uregulowaniem kompletnym, gdyż nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczający do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach. W myśl tego uregulowania sprawowanie zarządu rzeczą wspólną odbywa się poprzez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał zezwalających na ich dokonanie.
Czy można wzruszyć „uchwałę”?
Istnieje też możliwość zwrócenia się do sądu o rozstrzygnięcie w wypadkach, w których stosownie do tego uregulowania rozstrzygnięcie takie jest potrzebne dla zapewnienia prawidłowości zarządu. Nie znajdują tu zatem zastosowania przepisy uwl dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i następne), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust 2 i 4, art. 23 i 24), ani art. 25 tej ustawy o zaskarżaniu uchwał do sądu Tak też orzekł Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z 11 stycznia 2013 r., sygn. akt I C 1279/12, Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 17 września 2014 r., sygn. akt I ACa 391/14, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 25 maja 2018 r., sygn. akt VI ACa 2030/16.
Naturalnym rozszerzeniem tytułowego pytania jest kwestia możliwości wzruszenia „uchwały” małej wspólnoty w oparciu o art. 189 kpc (ustalenie nieistnienia czynności prawnej) lub art. 58 § 1 kc (uznania za bezwzględnie nieważną czynności prawnej sprzecznej z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy). Tu jednak, analogicznie jak w przypadku dużych wspólnot, linia orzecznictwa nie jest spójna. Mamy orzeczenia, które dopuszczają powództwo w oparciu o powyższe podstawy (tak np. wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I C 1202/12) jednak większość składów orzekających reprezentuje pogląd, iż właściciel lokalu niezadowolony z „uchwały” małej wspólnoty mieszkaniowej powinien oprzeć swój sprzeciw na art. 202 i 203 kc, bowiem z kompletności uregulowania zarządu w przepisach art. 199 do 209 kc wynika możliwość skorzystania z ochrony tam przewidzianej.
A zatem bezzasadne jest twierdzenie, że istnieje obiektywna niepewność stanu prawnego lub prawa, wymagająca sięgania po ochronę przewidzianą w art. 189 kpc (tak wyrok Sądu Najwyższego z 8 września 2016 r., sygn. akt II CSK 817/15). Również w przypadkach takich jak podjęcie decyzji przekraczającej zakres zwykłego zarządu przez większość, nie zaś przez wszystkich właścicieli lub głosowania przez osoby do tego nieuprawnione (np. nie będące właścicielami lokalu, czy nie posiadające stosownego pełnomocnictwa) podstawą usunięcia takiej „uchwały” z obiegu prawnego poprzez ustalenie jej nieistnienia może być art. 202 kc.
Piotr Brogowski