Solidny zarządca

Czy warto zatrudnić inspektora, jeżeli w pozwoleniu na budowę organ wydający do tego nie zobowiązał? Czy zarząd wspólnoty jest w stanie sam kontrolować wykonawcę i rozliczyć go ze zrealizowanych prac?

Zarządy wspólnot, które przygotowują się do robót finansowanych z funduszu remontowego, stają przed dylematem: czy powierzyć nadzór nad robotami inspektorowi, czy też wypełniać ten nadzór samodzielnie. Realizacja każdej inwestycji musi być przeprowadzona zgodnie z obowiązującym prawem  budowlanym (DzU z 2006 r. nr 207, poz. 1118 z późn. zm.). Jeśli charakter robót wymaga jedynie ich zgłoszenia, wówczas w gestii inwestora pozostaje decyzja o zatrudnieniu inspektora nadzoru, natomiast jeżeli zakres prac zmusza do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, właściwy organ może nałożyć na wspólnotę obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a także  zapewnienia nadzoru autorskiego (w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych  bądź przewidywanym wpływem na środowisko). W ustawie zostały określone rodzaje obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego.

Co natomiast robić, jeżeli mamy decyzję o pozwoleniu na budowę, a organ wydający nie zobowiązał nas do ustanowienia inspektora? Należy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy wspólnota dysponuje kimś, kto potrafi wykonywać czynności kontrolne w stosunku do wykonawcy oraz rozliczyć wszystkie wykonane prace. Przed decyzją zarząd wspólnoty powinien wziąć pod uwagę, że dysponuje pieniędzmi wszystkich właścicieli i ponosi za nie całkowitą odpowiedzialność.

Zazwyczaj umowy o zarządzanie nieruchomością nie przewidują pracy inspektora nadzoru dotyczącej remontów prowadzonych przez wspólnotę. Jeśli nawet w biurze zarządcy pracuje inżynier, to sprawowanie nadzoru jest jego odpowiedzialnością osobistą i ma on prawo do dodatkowego wynagrodzenia z tytułu prowadzenia nadzoru i pełnienia funkcji inspektora.

W rozumieniu prawa budowlanego uczestnikami procesu budowlanego są: inwestor (np. wspólnota mieszkaniowa), inspektor nadzoru inwestorskiego,  projektant, kierownik budowy lub kierownik robót.

Prawo przypisuje poszczególnym uczestnikom określone obowiązki. Do obowiązków inwestora należy przede wszystkim prawidłowe zorganizowanie procesu budowlanego, w tym także strony finansowej przedsięwzięcia. W szczególności dotyczy to opracowania projektu budowlanego, ale także wykonania i odbioru robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Z prawa wynika, iż w uzasadnionych przypadkach organ pozostawia do wyboru inwestora, czy chce być reprezentowany na budowie przez inspektora nadzoru inwestorskiego, czy też nie. Ponadto inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego nad realizowanym projektem.

Do podstawowych obowiązków kierownika budowy należą m.in.:
 – protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy,
 – prowadzenie dokumentacji budowy,
 – koordynowanie działań zapewniających przestrzeganie zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
 – przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego po remoncie lub inwestycji, 
 – zgłoszenie obiektu (remontu) do odbioru.

Kierownik budowy ma prawo występować do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, a także o ustosunkowanie się w dzienniku budowy do zaleceń w nim zawartych. Niedopuszczalne jest łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego.

Podstawowe obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego to:
 – reprezentowanie inwestora na budowie i sprawowanie kontroli zgodności realizacji z projektem, ewentualnym pozwoleniem na budowę, przepisami i obowiązującymi normami,
 – sprawdzenie jakości wykonanych robót, zastosowanych wyrobów budowlanych,
 – sprawdzenie i odbiór robót  ulegających zakryciu (np. wbudowane na stałe i na stałe zakryte instalacje wodociągowe) lub zanikających (np. tynk, położony w 50 proc.), - uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w  odbiorze i przekazaniu do użytkowania,
 – potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także kontrolowanie rozliczeń budowy na żądanie inwestora.

Ponadto inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo wydawać kierownikowi budowy polecenia dotyczące usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, a także wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót  lub elementów zakrytych oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i urządzeń technicznych.

Inspektor ma także prawo żądać od wykonawcy w imieniu inwestora poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie zrealizowanych prac, a także wstrzymania dalszych robót w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie lub spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem. 

Korespondencja pomiędzy uczestnikami procesu budowlanego odbywa się poprzez wpisy do dziennika budowy. Osoby zajmujące się nadzorem – zarówno projektant, jak kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego – muszą posiadać stosowne uprawnienia budowlane w określonej specjalności. Ponoszą odpowiedzialność nie tylko przed inwestorem, ale przede wszystkim przed prawem za wszystkie działania związane z realizacją remontu czy inwestycji.

Z racji swojej funkcji inspektor musi dopilnować nie tylko prawidłowego wykonania technicznego robót, ale także strony finansowej prowadzonej budowy. Wspólnoty rzadko doceniają ten obszar pracy inspektora nadzoru, a to właśnie on potrafi wskazać elementy, które wykonawca robót ma poprawić lub za których wykonanie wstrzymuje się zapłatę. Prawidłowo sporządzony protokół odbioru robót – z wykazem wad i niedoróbek – ułatwi wyegzekwowanie usunięcia usterek w ramach gwarancji. Po zakończeniu inwestycji inspektor musi udzielić wspólnocie informacji, czy wykonawca zrealizował zawartą umowę w całości, zgodnie ze spisanymi obustronnie warunkami, nie tylko co do jakości i ilości robót, ale także terminów realizacji i kosztów wykonania.

Straty wspólnot z powodu jakościowo źle wykonanych robót są czasem bardzo bolesne i prowadzą do wewnętrznych konfliktów. Wysokość wynagrodzenia za pracę inspektora nadzoru inwestorskiego jest niewspółmiernie mała w stosunku do strat, jakie może
spowodować konieczność powtórnego wykonania robót.

MGR INŻ. BOŻENA BLUM