Prawo

Działki po obrysie a sprzedaż mieszkań komunalnych

Od początku 2010 r. obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, według których gminy muszą sprzedawać mieszkania komunalne wraz z gruntem niezbędnym do racjonalnego korzystania z budynku.

Takie zapisy wprowadza ustawa z 5 listopada 2009 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU z 2009 r. nr 206, poz. 1590), która weszła w życie 8 stycznia br. Zapisy mówiące o tym, że w przypadku sprzedaży lokalu komunalnego najemcy w drodze realizacji pierwszeństwa przedmiotem zbycia powinna być nieruchomość wraz z gruntem niezbędnym do racjonalnego korzystania z budynku, zawarte są w art. 34 ust. 6b.

Jeżeli wspólnota posiada działkę wydzieloną tylko po obrysie, to czy gmina może sprzedawać kolejne mieszkania komunalne swoim najemcom w tym budynku, czy też – zgodnie z przywołanym przepisem – będzie mogła kontynuować sprzedaż dopiero po doprowadzeniu działki do wymogów działki budowlanej? Ta druga interpretacja w wielu gminach wstrzymałaby faktyczną sprzedaż mieszkań komunalnych najemcom. Niestety, w większości przypadków gminy, sprzedając pierwszy lokal w budynku, wydzielały działkę właśnie po obrysie. W takiej sytuacji obecnie najemcy, którzy dopiero szykowali się do zakupu lokalu, nie będą mieli tej możliwości do momentu, aż działka będzie umożliwiała racjonalne korzystanie z budynku.

Ustawa nie zawiera żadnych przepisów przejściowych. Próżno szukać intencji ustawodawcy także w uzasadnieniu do nowelizacji ustawy. Przy braku przepisów przejściowych gminy nie wiedzą, czy do dalszej sprzedaży lokali w budynkach, w których już wcześniej wyodrębniono lokale, należy stosować obecne przepisy czy poprzednie. Jeżeli w tych przypadkach konieczne byłoby doprowadzenie działki pod budynkiem do wymogów działki budowlanej przed sprzedażą mieszkań, oznaczałoby to znaczne koszty dla wspólnot związane z nabyciem nieruchomości, zmianą aktów notarialnych i wpisów w księgach wieczystych.

Nie budzi natomiast wątpliwości fakt, że w przypadku budynków z działkami wykrojonymi po obrysie, w których jeszcze nie rozpoczęto sprzedaży lokali, należy się z nią wstrzymać do czasu wykupienia odpowiednich wycinków działek sąsiednich, umożliwiających np. dojście czy dojazd do budynku.

W toku prac
Ze sprawozdań z prac komisji sejmowej można wywnioskować, że ustawodawca chciał, aby w przypadku nabycia w drodze bezprzetargowej budynku mieszkalnego lub użytkowego stanowiącego w całości przedmiot najmu lub dzierżawy obiektowi temu towarzyszył grunt o niewielkiej powierzchni, potrzebny do prawidłowego korzystania z budynku. W dyskusji posłowie stwierdzili, że pojęcie „prawidłowe korzystanie” może powodować pewne nieścisłości interpretacyjne i próbowali jednoznacznie je zdefiniować. Początkowo próbowano oprzeć się na pojęciu działki budowlanej, które występuje w słowniczku do ustawy i taką poprawkę wprowadzono na pierwszym posiedzeniu komisji. Jednak w toku dalszej dyskusji parlamentarzyści doszli do wniosku, że taka definicja nie będzie zgodna z intencją Sejmu, gdyż powierzchnia działki budowlanej może być o wiele większa od obrysu budynku. W tym przypadku nieruchomość jest nabywana na warunkach preferencyjnych, nie ma więc żadnego uzasadnienia, by powierzchnia gruntu była większa, niż to naprawdę niezbędne.

Z lektury sejmowych sprawozdań wynika, że intencją ustawodawcy było ograniczenie wielkości działki w przypadku nabywania budynków, nie myślano natomiast o lokalach komunalnych. Aby kontynuować sprzedaż lokali we wspólnotach, w których działka wyznaczona jest po obrysie, gminy odwołują się do zapisów ustawy o własności lokali (art. 3 ust. 7 zd. 1).  Przepis ten stanowi, że w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Na tej podstawie kontynuują sprzedaż lokali w takich budynkach na podstawie starych przepisów. Ich zdaniem oznacza to, że jeżeli gmina sprzedała już jakiś lokal z udziałem w działce wydzielonej po obrysie budynku, to dalej powinna zbywać lokale według tych zasad, czyli z udziałem w gruncie wydzielonym po obrysie.

Trzeba jednak zaznaczyć, że ten przepis wyraźnie odnosi się jedynie do wyliczenia wysokości udziałów, a nie działki pod budynkiem. Takie same zasady, jak przy sprzedaży pierwszego lokalu, mają odnosić się jedynie do wyznaczenia wysokości udziałów. Dlatego też ta interpretacja, choć jest zasadna, racjonalna i – jak wynika z prześledzenia procesu legislacyjnego nowelizacji – zgodna z zamierzeniem ustawodawcy, ma wady.

Należy zaznaczyć, że same gminy mają prawo wystąpić do wspólnot mieszkaniowych z propozycją nabycia przyległej nieruchomości gruntowej w celu uregulowania istniejącego stanu prawnego nieruchomości. Podstawą jest wówczas przepis art. 209a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.), który stanowi, że jeśli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do gminy roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką będzie spełniać wymogi działki budowlanej. Na podstawie art. 209a ust. 3 ww. ustawy roszczenie to przysługuje również gminie w stosunku do właścicieli lokali.

DOROTA BĄBIAK–KOWALSKA

PRAWO - ORZECZNICTWO

Kto wyraża zgodę na przebudowę?

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie posiada samodzielnych, autonomicznych i niezależnych od właścicieli lokali kompetencji. Kierując sprawami bieżącymi i reprezentując wspólnotę, objawia jedynie wolę właścicieli. To do nich zatem będzie należało udzielenie zgody na realizację projektów budowlanych na terenie budynku.

Inwestor „A” złożył wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego wraz z wydaniem pozwolenia na dobudowę przewodów wentylacyjnych (komina) dla kuchni i łazienki posiadanego przez niego mieszkania. Do wniosku załączono projekt budowlany, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz uchwałę wspólnoty mieszkaniowej wyrażającej zgodę na to przedsięwzięcie. Prezydent miasta w G. pozytywnie rozpatrzył przedłożony wniosek oraz wskazał warunki, które powinny być spełnione podczas wykonywania robót. Dodał ponadto, że zakres robót budowlanych przedstawiony przez inwestora pokrywa się z treścią uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Organ I instancji podniósł jednocześnie, że podczas procedury zatwierdzania projektu zarząd wspólnoty mieszkaniowej złożył pismo, z którego wynika, że współwłaściciele nieruchomości nie wyrazili zgody na zakres robót objętych przedmiotowym wnioskiem. W odpowiedzi inwestor złożył oświadczenie o posiadanym przez niego prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Co więcej, wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o wyrażeniu zgody na dobudowę przewodu kominowego do mieszkania nr […], po elewacji budynku od strony podwórza. Z powyższych powodów nie było podstaw do kwestionowania tytułu prawnego wnioskodawcy.

Od powyższego rozstrzygnięcia odwołanie złożyło trzech członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Podnieśli oni, że w związku ze szczególną formą organizacyjną wspólnoty mieszkaniowej oraz zasadami jej funkcjonowania, w tym reprezentacji w stosunkach zewnętrznych, należy kierować się postanowieniami ustawy o własności lokali. Mając na uwadze przepisy wspomnianej ustawy, można stwierdzić, że to zarząd jest organem uprawnionym do reprezentacji interesów wspólnoty mieszkaniowej. Nawiązując do niniejszej sprawy, członkowie zarządu uznali, że nieprawidłowe było uznanie wyrażenia zgody na realizację przedsięwzięcia budowlanego. Uchwała samej wspólnoty mieszkaniowej może bowiem stanowić jedynie upoważnienie zarządu do podjęcia wyrażonej w niej woli właścicieli lokali, ale nie stanowi zgody wyrażonej przez wspólnotę.

Wojewoda utrzymał w mocy decyzję prezydenta miasta G., uznając, że spełnione zostały przesłanki, od których zależy uzyskanie pozwolenia na budowę. Nie podzielił on zdania członków zarządu odnoszących się do właściwej reprezentacji interesów wspólnoty mieszkaniowej. W ocenie organu odwoławczego zarząd rzeczywiście kieruje sprawami wspólnoty, jednak mając na uwadze art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, toteż wymaga wyrażenia zgody w formie uchwały właścicieli większością głosów oddanych na zebraniu bądź w wyniku indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. W związku z tym zgoda wyrażona w niniejszej sprawie podjęta była zgodnie z prawem.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zaskarżył decyzję organu II instancji. Wskazał, że utrzymanie i wykonanie decyzji naruszy interes prawny wspólnoty mieszkaniowej poprzez zadysponowanie zajmowanym przez nią budynkiem dla potrzeb przedsięwzięcia budowlanego z naruszeniem przepisów dotyczących prawidłowo udzielonego prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane. Wojewódzki sąd administracyjny nie zgodził się z twierdzeniem skarżących, jakoby mieli prawo do samodzielnego podejmowania decyzji we wszystkich sprawach dotyczących wspólnoty mieszkaniowej. Dodał, że zarząd wspólnoty nie posiada kompetencji niezależnych od właścicieli lokali. To oni bowiem decydują o sprawach wspólnoty, zarząd jest co najwyżej wykonawcą woli właścicieli lokali. Co więcej, tak jak w omawianej sytuacji, zarząd jest zobowiązany do uzyskania stosownego pełnomocnictwa właścicieli lokali w przypadku podejmowania zadań przekraczających zakres zwykłego zarządu.

(Wyrok WSA w Gliwicach z 30 marca 2010 r., sygn. akt II SA/GL 871/09, www.orzeczenia.nsa.gov.pl)

OPRAC. MCH

PRAWO - LISTY CZYTELNIKÓW

Czy wspólnota odpowiada za awarie rur u właściciela lokalu?

Jeśli okaże się, że wspólnota odpowiada za straty związane z awarią rur, to czy na odszkodowanie dla mnie powinni zgodzić się wszyscy mieszkańcy w drodze uchwały? Jeśli dostęp do rur będących częścią wspólną nieruchomości jest w moim lokalu utrudniony (kanał został zabudowany), kto powinien zapłacić za jego rekonstrukcję w przypadku winy wspólnoty?

Na podstawie art. 17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa odpowiada zatem tylko za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, a więc takie, które są związane z gospodarowaniem taką nieruchomością. Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali  (wyrok Sądu Najwyższego z 8 października 2008 r., V CSK 143/08, niepubl.). Wspólnota zatem może odpowiadać za wszelkiego rodzaju zobowiązania, m.in. wynikające z czynności prawnych, orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych. Wspólnota mieszkaniowa będzie również zobowiązana do naprawienia szkody, jeśli powstała ona w związku z zarządzaniem przez wspólnotę nieruchomością wspólną. Należy pamiętać, że do obowiązków wspólnoty należy remont i konserwacja części wspólnych nieruchomości, a więc również wszelkiego rodzaju instalacji wodnych, grzewczych, elektrycznych i gazowych. Ponieważ czytelnik nie opisał dokładnie okoliczności powstania awarii, jej rodzaju ani skutków, nie można jednoznacznie odpowiedzieć, na jakiej podstawie wspólnota mieszkaniowa będzie w tym przypadku ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą. Wydaje się jednak, iż będzie miał tu miejsce zbieg odpowiedzialności deliktowej oraz kontraktowej. Odpowiedzialność deliktowa jest regulowana przez przepisy art. 415 i n. kodeksu cywilnego i jej zasadą jest, iż odpowiedzialny jest ten, kto ze swej winy wyrządził drugiemu szkodę. Natomiast odpowiedzialność kontraktowa ma miejsce wtedy, gdy szkoda będzie wynikiem niewykonania lub nienależytego wykonania istniejącego wcześniej między stronami stosunku zobowiązania. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej z mocy ustawy jest ona zobowiązana do zarządzania nieruchomością wspólną, a więc m.in. do prawidłowego utrzymywania nieruchomości wspólnej. W każdym przypadku jednak, aby wspólnota ponosiła odpowiedzialność odszkodowawczą, musi faktycznie ponosić odpowiedzialność za powstanie szkody. Na podstawie art. 361 § 1 kodeksu cywilnego zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W tym zakresie, jeżeli wspólnota jest skłonna zapłacić poszkodowanemu właścicielowi lokalu odpowiednią sumę pieniężną, właściciele lokali powinni podjąć w tej kwestii uchwałę. Przy czym wskazane byłoby ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie sporządzonej przez rzeczoznawcę ekspertyzy dotyczącej wysokości szkody po analizie rozmiaru i rodzaju zniszczeń. Natomiast inną sprawą jest naprawa rur i ewentualna rekonstrukcja lokalu. Na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Co do zasady, jeżeli usunięcie awarii będzie wiązać się z naruszeniem (uszkodzeniem) ścian czy innych części lokalu właściciela, to koszty przywrócenia lokalu do odpowiedniego stanu ponosić będzie wspólnota. Ponieważ jednak z listu czytelnika wynika, że usunięcie awarii może być utrudnione ze względu na zabudowanie kanału, i z tego powodu  wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami rekonstrukcji, nasuwa się pytanie, czy osoba, która zabudowała kanał, miała do tego prawo. Nie znając dokładnie sytuacji, nie można odnieść się szczegółowo do tego problemu, natomiast zwracam uwagę, że zabudowanie kanału mogło być sprzeczne z obowiązującymi przepisami i normami dotyczącymi umiejscawiania instalacji, ich wykonania i dostępu do instalacji. Jeśli kanał, o którym pisze czytelnik, został zabudowany samowolnie, wbrew obowiązującym przepisom, a także bez zgody i wiedzy wspólnoty, wspólnota nie będzie mieć obowiązku ponoszenia kosztów przywrócenia lokalu do poprzedniego stanu.OPRAC. MCHOcenia się, że nawet 30 proc. materiałów będących w sprzedaży może nie odpowiadać żadnym normom. Kontrole wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego co roku ujawniają w sprzedaży materiały niepełnowartościowe czy nieoznakowane, których producenci trafiają na „czarną listę” zakwestionowanych wyrobów, publikowaną na stronach Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – www.gunb.gov.pl .

KARINA PODGÓRSKA
Kancelaria Radcy Prawnego
BEATA MARIA BŁĘDOWSKA