Zgodnie z treścią przepisu art. 26 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl), jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.
Rola zarządcy przymusowego sprowadza się do zastępowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej w wykonywaniu obowiązków, a prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu takiego zarządcy pozbawia dotychczasowy zarząd jego praw. A zatem, w okresie wyznaczonym przez sąd zarządca przymusowy pełni funkcję zarządu. W konsekwencji oznacza to, że nie może dokonywać czynności wychodzących poza zakres uprawnień, jakie ma zarząd. Niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki, o jakich mowa w treści art. 26 uwl, można rozumieć szeroko. Oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, będzie ono obejmowało także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.) czy działanie wbrew woli członków wspólnoty.
Analizując przedmiotową sprawę sąd wskazał, iż pomimo tego, że wszystkie strony postępowania przyłączyły się do wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego, to jednak nie zostały zgłoszone żadne konkretne zarzuty wskazujące na nieprawidłowe działanie aktualnego zarządu, czy też na podejmowanie przez tenże zarząd decyzji lub działań sprzecznych z zasadami prawidłowej gospodarki, z dobrem wspólnoty, zmierzających do pogorszenia stanu technicznego nieruchomości, czy w końcu działań wbrew woli członków wspólnoty. Analiza całokształtu materiału dowodowego wskazywała, że zarząd, kierując sprawami wspólnoty, dokonywał racjonalnych i prawidłowych czynności np. corocznie zwołując zebrania właścicieli lokali, na których omawiane były wszelkie kwestie istotne z punktu widzenia dobra wspólnoty. Każdego roku działalność zarządu za rok ubiegły poddawana była ocenie, na podstawie przedstawianych przez zarząd sprawozdań i rozliczeń. Następowało zatwierdzenie jego działań w drodze absolutorium. Z materiału dowodowego nie wynikało, aby w jakimkolwiek roku, którakolwiek z podjętych uchwał – dotyczących udzielenia zarządowi absolutorium i zatwierdzenia jego planów gospodarczych na rok następny – została zaskarżona przez któregokolwiek z członków wspólnoty. Fakt, iż zarząd wspólnoty otrzymywał pełne absolutorium z wykonywanych obowiązków oznacza zaś, iż jego działalność pozostawała w zgodzie z wolą członków wspólnoty.
Sąd wskazał także, iż jeden z uczestników domagający się powołania zarządu przymusowego, jak sam zeznał, nie uczestniczył w zebraniach wspólnoty, chociaż zgodnie z dyspozycją art. 27 uwl, każdy właściciel lokalu ma nie tylko prawo, ale i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną co oznacza, że powinien regularnie, a nie incydentalnie, czuwać nad działalnością wspólnoty.
Biorąc pod uwagę całokształt okoliczności ujawnionych w toku postępowania, sąd nie stwierdził, aby postępowanie członków zarządu wspólnoty w jakikolwiek sposób sprzeniewierzało się zasadom gospodarności i racjonalności, co miałoby uzasadniać ustanowienie zarządcy przymusowego w trybie art. 26 uwl. Sąd zaznaczył też, że wystąpienie z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego powinno być poprzedzone próbą usunięcia stanu, który może stanowić przyczynę złożenia takiego wniosku. W dużych wspólnotach mieszkaniowych może to być podjęcie próby wyboru, odwołania lub zmiany zarządu (i zwołanie w tym celu zebrania właścicieli lokali, zgodnie z art. 31 lit. b uwl) albo powierzenie zarządu konkretnej osobie.
Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 22 października 2018 r., sygn. akt II Ns 2308/15
Piotr Brogowski